Bostäder bättre än börsen

Svenskarna syndar i trafiken

Lars Anders Karlberg

Taggar

Direktinvesteringar i svenska bostadshyreshus har gett en totalavkastning på 9,6 procent de senaste fem åren. Under samma tid har börsindex stigit med 14,4 procent.

Men nu har börsen fallit med över 20 procent hittills i år och intresset för fastigheter ökar.

- Efter tidigare finanskriser har det alltid följt en period när det funnits ett stort intresse för bostadsfastigheter, säger Åsa Henninge, analyschef på fastighetskonsulten NAI Svefa, som i dag publicerar en ny upplaga av sitt fastighetsindex.

Svenska fastighetsbolag gjorde rekordresultat 2010 och sitter nu med stinna kassor redo att investera i hyresfastigheter.

- Marknadsläget bjuder på ett gyllene tillfälle för dem som har kapital att investera. De starka fastighetsbolagen med pengar i kassan har alla möjligheter att ta marknadsandelar nu, säger Åsa Henninge.

Hon pekar på att spelplanen på svensk bostadshyresmarknad har förändrats sedan årsskiftet.

De allmännyttiga kommunala bostadsbolagen undantogs då från den kommunala självkostnadsprincipen och måste nu arbeta på samma affärsmässiga grunder som andra fastighetsbolag.

Samtidigt har allmännyttans hyresnormerande roll försvunnit. Nu bedöms hyrans skälighet enbart efter hyran för likvärdiga lägenheter oavsett om de ägs privat eller kommunalt.

- Regeländringarna ska stimulera till en ökad investeringsvilja i bostadshyreshus och en ökad nyproduktion av hyresrätter. Om effekten uppnås kommer vi sannolikt se ett ökat investeringsintresse i flera av våra starka regionstäder, säger Åsa Henninge.

Av de börsnoterade bolagen och de stora kommersiella aktörerna rapporterar Akademiska Hus, Diligentia, Fabege och Wallenstam en soliditet överstigande 35 procent.

- Om dessa aktörer väljer att återinvestera kapital i verksamheten genom fastighetsförvärv eller nybyggnadsprojekt kan hösten komma att bjuda på stora investeringar i respektive bolags prioriterade marknader, säger Åsa Henninge.

Stad för stad

Stockholm behåller sin första plats med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 89. Med en befolkningsökning på cirka 2,2 % har trycket på Stockholmsmarknaden varit fortsatt högt under det första halvåret, dock skedde en viss avmattning med hänseende till den rådande situationen i södra Europa med svaga finanser och vikande konjunkturutveckling. Fortsatt högt tryck råder på bostadsmarknaden där Boverkets prognos att 11 400 nya bostäder byggs i regionen under 2011 inte bedöms räcka för att möta den demografiska utvecklingen.

Den positiva utvecklingen på den kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg under 2010 har fortsatt under första halvåret 2011, både vad gäller omsättning, vakans- och hyresutveckling. Med den kraftiga befolkningstillväxten och en positiv näringslivsutveckling behåller Göteborg sin andraplats i NAI Svefas Fastighetsindex. På bostadsmarknaden råder det alltjämnt bostadsbrist även om antalet nybyggnadsprojekt ökar. Med de stora infrastruktursatsningarna som är igång ser framtiden sammantaget ljus ut för Göteborgs fastighetsmarknad.

Lunds ställning som ett ledande centrum för forskning, utveckling och utbildning har gjort staden attraktiv för såväl företagande som boende, vilket i sin tur har lett till en långsiktigt stark tillväxt. Förutom storsatsningen på Brunnshög sker flera betydande fastighetsrelaterade investeringar på många platser runt om i staden, som till exempel utvecklingen av Sockerbruksområdet och om- och tillbyggnaden av det före detta regionhuset för ny verksamhet. Med ett NAI Svefa Fastighetsindex om 60 (53) placerar sig Lund återigen på tredje plats.

Med positiv inflyttning och ökat företagande placerar sig Uppsala på fjärde plats i NAI Svefa Fastighetsindex. En ny översiktsplan är antagen med inriktning på förtätning och omlokalisering av centrala industrier för att möta det växande behovet av bostäder. En del intressanta förvärv har genomförts, bland annat RBS:s avyttring av det nya Polishuset samt även bytesaffären mellan Dombron och Uppsalahem. Fortsatt förtätning är att vänta kring Uppsalas resecentrum där Skanska uppför ny kontorsbyggnad samt en hotell- och konferensbyggnad.

Malmömarknaden kännetecknas av allt större fokus på nyproduktion av kontorsfastigheter och utbudet av nyproducerade lokaler är stort. Fokus ligger på att vidareutveckla Västra Hamnen/Dockan/

Universitetsholmen samt de viktiga knutpunkterna kring Citytunnelns nya stationer; Centralstationen, Triangeln och Hyllie. Satsningen på infrastruktur pågår alltjämt och ett aktuellt projekt är den så kallade Malmöringen som kommer att förbättra kommunikationen inom staden. Malmö landar på plats 5 med ett stärkt NAI Svefa Fastighetsindex om 56 (51).

Eskilstuna förbättrar sig i NAI Svefa Fastighetsindex till 20 jämfört med förra mätningen då index var 14. För att motverka konkurrensen från externa köpcentrum i regionen görs det en ordentlig satsning på handelsområdet Tuna Park med en cirka 16 000 kvadratmeter stor utbyggnad. Planeringen av en ny idrottsarena med tillhörande badhus med plats för 4 000 åskådare är ytterligare ett exempel på en satsning i kommunen efter flera år av svag utveckling inom näringslivet och låg omsättningstillväxt.

Trollhättan är självklart väldigt beroende av ortens stora arbetsgivare biltillverkaren Saab och utgången för företaget kommer ha stor påverkan på alla delar av fastighetsmarknaden. En uppmärksammad försäljning av majoriteten av aktierna i Saabs fastighetsbolag genomfördes under sommaren och köpare var ett konsortium bestående av Brinova, Hemfosa, Peab, Weland med fler. Med en relativt hög arbetslöshet om 10,3 % och en marginell befolkningsökning återfinns Trollhättan på plats 23 med ett NAI Svefa Fastighetsindex på 20 poäng.