"Fler fatala missgrepp från FI kan leda till en ny djup kris"

Att bostadsbyggandet svänger med konjunkturen är ganska naturligt. Det som skett de senaste åren, att bostadsbyggandet minskat kraftigt och närmast kraschat i Stockholmsregionen är dock exceptionellt och kräver djupare analys. I krassa siffror har antalet påbörjade bostäder minskat med 20 procent sedan toppen 2017. I Stockholmsregionen är minskningen 52 procent. Allt tyder på att trenden fortsätter ned mot ca 40 000 påbörjade bostäder i år, vilket innebär en minskning med cirka 40 procent.

Trots ihärdiga förnekanden från Finansinspektionen råder idag inget som helst tvivel om att det är de införda kreditrestriktionerna som är boven i dramat. Bolånetaket som infördes 2010 höjde över en natt höjde trösklarna in på bostadsmarknaden, inte minst för alla de unga hushåll som saknar sparande eller föräldrar som kan hjälpa till. Med de obligatoriska amorteringskrav som införts i två steg måste unga hushåll ha mycket höga inkomster för att klara bankernas så kallade Kvar-Att-Leva-På-kalkyler (KALP).

I Veidekkes nya marknadsanalys över den svenska bostadsmarknaden "Kan vi få be om största möjliga försiktighet" blir det tydligt att kreditrestriktionerna påverkar samhällsekonomin även på ett djupare plan. Det minskade bostadsbygget påverkar direkt BNP-tillväxten som minskar med 0,5–0,7 procent i år, troligtvis än mer i Stockholm där tillväxten är historiskt låg.

Här syns effekterna också i form av ändrade flyttmönster. Unga hushåll, som den växande tjänstesektorn behöver, väljer att avstå från att flytta och unga par i familjebildande ålder väljer att flytta till regionens randområden för att skaffa en lämplig bostad. Netto är utflyttningen idag lika stor som inflyttningen till regionen. Att detta kommer att påverka regionens utveckling är uppenbart.

Från Finansinspektionens sida har man hittills bemött kritiken med att det är företagens affärsmodell det är fel på. Om man bara ändrade sin affärsmodell till att ”bygga först och sälja sen” skulle mycket av problemen försvinna. Som vanligt, tvingas man dock tillägga, har man inte gjort sin hemläxa. Myndighetens förslag innebär i praktiken ett ”andra finansiellt systemskifte”, nu från lånat till eget kapital. Det kommer att göra företagen mer riskaverta, minska konkurrensen, göra bostäderna dyrare och sänka byggandet ytterligare.

Det finns dock inget skäl att gråta för branschen. Den kommer att överleva. Det verkligt allvarliga är att klyftan mellan bostadsmarknadens insiders och outsiders växer, men också klyftan mellan generationerna, samt att ekonomiskt svaga grupper som unga, ensamstående och nya svenskar får allt svårare att finna en bostad och starta sitt liv på samma premisser som gårdagens unga.

Det kan dock bli värre. Även om bostadsmarknaden stabiliserats en aning de senaste månaderna är läget mycket skört. Dagens situation liknar på många sätt den som rådde i början av 90-talet. Skulle de fatala missgrepp som redan tagits av Finansinspektionen följas av fler åtgärder i samma riktning är risken stor för en ny djup kris inom bostads- och fastighetssektorn. Får vi be om största möjliga försiktighet!