27 maj 2014
Att projekterade tekniska lösningar inte fungerar på avsett sätt innebär ofta både tappad tid och stora merkostnader i byggentreprenader. Av naturliga skäl blir konsekvenserna värre ju senare det upptäcks att en teknisk lösning är felaktig och riktigt illa blir det typiskt sett om den redan hunnit utföras och integrerats i ett komplicerat tekniskt system eller byggts in i svåråtkomliga byggnadsdelar.
Det är av detta skäl ingen slump att många av de tvister som vi arbetar med på byrån rör frågan om vem av beställaren och entreprenören som ansvarar för en felaktig teknisk lösning och därmed ska stå för de ekonomska konsekvenserna härav. Jag tror att de flesta av Byggvärldens läsare kan ana att en sådan tvist - utöver osäkerheten om de slutliga produktionskostnaderna i entreprenaden - ofta innebär en arbetssam, långdragen och kostsam hantering som i värsta fall riskerar att behöva avgöras i domstol.
Tydliga och konsekventa avtal motverkar uppkomsten av tvistigheter mellan entreprenörer och beställare. Faktum är att både AB 04 och ABT 06 har en tydlig och konsevent reglering av vem av parterna som skall svara för en felaktig teknisk lösning. I båda dessa avtal anges nämligen att den part som tillhandahållit en teknisk lösning svarar för att denna är riktig och att motparterns godkännande inte befriar från detta ansvar.
Om det nu är så att det finns en tydlig och konsekvent ansvarsfördelning mellan beställaren och entreprenören avseende ansvaret för tekniska lösningar, kan man fråga sig varför det trots allt blir så mycket tvistigheter om detta. Förklaringen är enligt min mening dels att det inte alltid är okomplicerat att avgöra om en teknisk lösning alls är felaktig i förhållande till vad som avtalats, dels att parterna kan ha olika uppfattningar om vem av dem som de facto skall anses ha tillhandahållit lösningen. Det har visat sig att den sistnämnda frågeställningen uppkommer särskilt ofta i så kallade partneringentreprenader.
Någon egentlig definition på vad en parneringentreprenad innebär finns visserligen inte, men dessa utmärks ofta av att entreprenören medverkar tillsammans med beställaren redan i entreprenadens planerings- och projekteringsskede. När detta arbete avslutats övergår samarbetet i ett utförandeskede. Om det då visar sig att någon av de tekniska lösningar som parterna gemensamt tog fram i det inledande skedet är felaktig, uppstår betydande problem att avgöra vem som parterna emellan skall anses ha tillhandhållit densamma och därmed bära de ekonomiska konsekvenserna.
Eftersom en lämplig reglering saknas AB 04 och ABT 06 menar jag att det i partneringentreprenader är nödvändigt att lägga särskild omsorg och kraft på att upprätta ett kontrakt som parterna emellan bland annat fördelar ansvaret för de tekniska lösningar, uppgifter med mera som man gemensamt tagit fram under det inledande skedet. Detta ansvar kan givetvis fördelas på olika sätt i det enskilda fallet, men huvudsaken är att en tydlig riskfördelning görs. I annat fall har det visat sig att man snarast riskerar att förvärra de tids- och kostnadsdrivande motsättningar mellan entreprenör och beställare som nästan alltid följer med felaktiga tekniska lösningar, vilket knappast är syftet med samverkansformen partnering.
Johan Rosén
Advokat
Andersson Gustafsson Advokatbyrå
27 maj 2014
13 maj 2014
Stefan Dahlgren, ordförande CM-Bolagen. Foto: Cina Stenson.
Äntligen ställer någon krav även på byggbranschen och på beställarna när det gäller att bygga fler hyresrätter genom att pressa byggkostnaderna.
Det är befriande att se att Hyresgästföreningen i sin debattartikel om bostadsbristen (i förra numret av Byggvärlden) inte bara ställer kr...
+ Read more
Äntligen ställer någon krav även på byggbranschen och på beställarna när det gäller att bygga fler hyresrätter genom att pressa byggkostnaderna.
Det är befriande att se att Hyresgästföreningen i sin debattartikel om bostadsbristen (i förra numret av Byggvärlden) inte bara ställer krav på politiker och beslutsfattare utan även på andra, för ämnet, extremt relevanta aktörer i samhället. Nämligen byggföretagen och beställarna.
Bostadsfrågan (läs bostadsbristen) är het och under supervalåret 2014 debatteras politikernas ansvar flitigt och politikerna själva lyfter fram sin fantastiska bostadspolitik och hur vi kan öka bostadsbyggandet de nästkommande fyra åren. Åtskilliga rapporter belyser bostadsbristen och visar på olika anledningar till att vi står där vi står idag. Analyserna är mer eller mindre krångliga men hur jag än vrider på det blir slutsatsen enkel att förstå: Det är svårt att motivera byggherrar att satsa på det som redan från start helt uppenbart innebär en förlustaffär. Ett stort bekymmer i dagens bostadsproduktion är att få ihop lönsamma kalkyler som motiverar fler projekt.
Självklart finns det andra incitament än de ekonomiska för att bygga bostäder och det finns åtskilliga exempel på investeringar som görs för samhällsnyttan snarare än för ekonomisk vinning. Men i längden blir det svårt för både privata och kommunala bostadsföretag att genomföra affärer med en negativ kalkyl.
Redan idag finns möjligheter att bygga billigare än de traditionella metoderna, exempelvis genom genomförandeformen Construction Management, och därmed väsentligt öka möjligheterna till ekonomiskt lönsamma projekt. Varför har beställare hittills ofta tvekat att nyttja nya metoder? Jo, bostadsbyggande innebär både stora investeringar och inte sällan projektplaner som förändras över tid vilket skapar en upplevd risk. Det många beställare vill maximera är den upplevda trygghet som ett fast pris kan tyckas ge och då blir priset på projektet högt. Riskminimering kostar pengar, och vips är vi inne i den onda cirkeln av bristande konkurrens mellan projektmetoder/prismodeller som behövs för att skapa en sund bostadsmarknad för alla inblandade. Istället för en gynnsam konkurrens skapas en dominans av ett fåtal stora aktörer på marknaden idag och det är svårt för beställarna att pressa priserna. Ovanstående innebär onödigt höga priser och att beställarens kalkyl helt enkelt inte går ihop.
Om vi godtar dessa kalkyler som sanning så förutsätter vi alltså att det inte går att bygga billigare, och vi fastnar i dagens situation. Istället bör vi vidga våra vyer för att se om det finns fler företag på marknaden och genomförandeformer som innefattar lägre kostnader och som kan ta hänsyn till den osäkerhet som alla byggprojekt medför. Det kan kännas tryggt att bygga på det sätt man alltid har gjort, med traditionella projektformer, tillsammans med en leverantör som man har handlat upp och jobbat med tidigare. Men frågan är också vad tryggheten och vanan har för pris. Om kalkylen inte går ihop är mitt råd i första hand inte att låta bli att bygga utan snarare att undersöka noggrant om det finns några alternativ för att bygga billigare. Möjligheten att påverka och styra sitt projekt mot en effektiv och långsiktig förvaltning har ett stort värde och ska inte underskattas. Jag tror att med ett öppet sinne och en vilja att se möjligheterna med moderna metoder är det möjligt att få ned priserna och skapa effektiva förvaltningsobjekt och därmed få igång bostadsbyggandet. Och som Hyresgästföreningen skriver i sin debattartikel: Det handlar om att börja nu.
Stefan Dahlgren, Ordförande CM-bolagen
- Read less
13 maj 2014
5 maj 2014
Det är dags för politiker, kommunala bostadsbolag och byggföretag att på allvar ta sitt samhällsansvar och bygga fler hyresrätter.
Det skriver Barbro Engman, förbundsordförande, och Jonas Hagetoft, bostadspolitisk utredare på Hyresgästföreningen i en debattartikel.
Trots stor efterfrågan på hyresrätter och prisrekord för bostadsrätter byggs det inte tillräckligt. Människor kan inte flytta dit jobb och utbildning finns och företag har svårt att rekrytera den personal de behöver. Nu är det dags för både politiker, kommunala bostadsbolag och byggföretag att på allvar ta sitt samhällsansvar och bygga fler hyresrätter.
Önskar du hyra en etta får du i genomsnitt vänta i över två och ett halvt år och om du behöver en lägenhet med fyra rum är kötiden i genomsnitt tre och ett halvt år.
Det visar en ny rapport från Hyresgästföreningen ”Ett land fullt av bostadsköer”. Vi har frågat samtliga kommunala bostadsförmedlingar och allmännyttiga bostadsbolag om hur deras bostadsköer ser ut och svaren ger en dyster bild av läget.
Kötiderna är för långa i alla delar av landet. Bor du dessutom på en ort som växer får du vänta väldigt länge. I tillväxtregionerna är kötiderna för en etta i genomsnitt nästan fyra år och för en fyrarummare fem och ett halvt år. Allra längst är köerna i Stockholms, Uppsalas, Hallands och Norrbottens län.
Bristen på hyresrätter är stor i praktiskt taget hela Sverige och det blir bara värre. Enligt Boverket är det nu bostadsbrist i mer än hälften av landets kommuner. I 85 procent av kommunerna saknas det hyresrätter. 80 procent av landets allmännyttiga bostadsbolag har inga ledig...
+ Read more
Bristen på hyresrätter är stor i praktiskt taget hela Sverige och det blir bara värre. Enligt Boverket är det nu bostadsbrist i mer än hälften av landets kommuner. I 85 procent av kommunerna saknas det hyresrätter. 80 procent av landets allmännyttiga bostadsbolag har inga lediga lägenheter så köerna är långa i stora delar av landet.
Med dessa siffror är det obegripligt att de allmännyttiga bostadsbolagen inte bygger hyresrätter. Det finns ett tydligt behov och ett stort utrymme att öka byggandet generellt sett, men framför allt av hyresrätter.
Det handlar om att sätta spaden i marken och komma igång. Med politisk vilja och tydliga direktiv kan de politiker som vill och vågar använda det kommunala bostadsbolaget för att bygga mer och direkt påverka både omfattning och inriktning av bostadsbyggandet.
Kommunpolitiker kan ge ägardirektiv till sina allmännyttiga bostadsbolag med ett särskilt uppdrag att bygga ett visst antal hyreslägenheter varje år. De kan ställa krav på de byggbolag som köper marken, de kan öronmärka områden för hyresrätter och de kan kräva tillbaka byggrätter som inte är påbörjade inom en viss tid. Verktygslådan för en förändrad byggpolitik finns, det handlar bara om att landets politiker och tjänstemän ska våga - och vilja - börja använda den på rätt sätt.
Byggbranschen borde dessutom kliva fram och visa att det går att pressa byggkostnaderna. De pratar om att effektivisera, industrialisera och öka produktiviteten. Det är bra, men det behöver också visa sig i praktiken. Prissättningen för byggande av hyresrätter kan inte vara styrt av bostadsrättsbyggandet utan måste ses som en egen sektor.
Beställare behöver börja pressa de anbud som kommer in så att det kan byggas hyresbostäder som breda inkomstgrupper har råd att bo i. För samhället måste lösa bostadsförsörjningen för fler än de med högst inkomst och för att lyckas med det krävs lägre byggkostnader.
Långa kötider till hyresrätter hjälper inte tillväxten i Sverige, tvärtom riskerar den i stället att stjälpa den. Bristen på bostäder och särskilt på hyresrätter hämmar redan idag dynamiken i samhället och den svenska ekonomin på ett allvarligt sätt.
Nu är det dags för en kraftsamling kring bostadspolitiken både lokalt och nationellt, där alla aktörer behöver bidra med sitt kunnande och expertis. Framför allt handlar det om att på allvar komma igång med byggandet.
För det finns bara ett sätt att råda bot på bostadsbristen i Sverige och det är att bygga mycket, mycket mer.
Barbro Engman, förbundsordförande Hyresgästföreningen
Jonas Hagetoft, bostadspolitisk utredare Hyresgästföreningen
- Read less
5 maj 2014
