Juristkrönikan
 

Arbetsgivaren ansvarar för säkerhetsarbetet även om de anställda bryter mot instruktioner

Arbetsmiljöfrågor blir allt mer prioriterade inom byggindustrin. Som jurister välkomnar vi varmt den här utvecklingen och hoppas på en sjunkande olycksfrekvens på byggarbetsplatser i framtiden. För arbetsgivare inom byggbranschen kan det dock fortfarande vara svårt att veta var gränsen för det egna ansvaret går och vilka konsekvenser som kan uppstå om arbetsmiljöfrågor inte hanteras på ett korrekt sätt.

Varje arbetsplats måste följa de regler som finns i arbetsmiljölagen och de föreskrifter som Arbetsmiljöverket ger ut. Arbetsmiljöverket har också rätt att ansöka om så kallade sanktionsavgifter i syfte att få arbetsgivare att förbättra arbetsmiljön på arbetsplatsen. Sanktionsavgiftens storlek varierar utifrån vilken bestämmelse som har överträtts; en sanktionsavgift på grund av överträdelse av reglerna om fallskydd i 60a § AFS 1999:3 uppgår till mellan 40 000 och 400 000 kronor. Det exakta beloppet bestäms utifrån hur många sysselsatta det överträdande bolaget har.

När det gäller överträdelse av reglerna om fallskydd ska en sanktionsavgift tas ut även om överträdelsen inte har skett med uppsåt eller av oaktsamhet. Avgiften kan sättas ned om överträdelsen är ringa eller ursäktlig, alternativt om det annars med hänsyn till omständigheterna skulle vara oskäligt att ta ut avgiften. Ett exempel på ursäktlig överträdelse kan vara att den beror på en omständighet utanför arbetsgivarens kontroll.

I ett färskt avgörande från Kammarrätten i Göteborg (mål nr 787-16) prövades om en överträdelse som skett då en anställd agerat mot arbetsgivarens muntliga instruktioner kunde vara utanför arbetsgivarens kontroll och därmed ursäktlig. I det aktuella fallet hade fallskydd saknats åt ena sidan av en ställning; eftersom fallskydd saknades hade de anställda instruerats att inte beträda ställningen. Vidare saknades även tillträdesled till ställningen.

I domskälen understryker kammarrätten att arbetsgivaren måste försäkra sig om att de anställda följer de säkerhetsföreskrifter som finns och att det dessutom finns en skyldighet för arbetsgivaren att skapa en kultur på arbetsplatsen där säkerhetsföreskrifterna också respekteras. Att arbetsgivaren lämnat instruktioner om att de anställda inte skulle beträda ställningen, som dessutom saknade tillträdesled, var enligt kammarrätten inte så ursäktande att en jämkning skulle ske av sanktionsavgiften. Bolaget ålades därför att betala full sanktionsavgift, 46 400 kronor.

Ovanstående innebär att du som arbetsgivare inte kan förlita dig på att de anställda agerar enligt lämnade muntliga instruktioner, för att undvika risk för olyckor och sanktionsavgifter måste du även följa upp att lämnade instruktioner efterföljs.

Johan Wingmark Advokat, delägare

Vanja Eriksson jur. kand

Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB


Som man ropar

Floden av nya svenska deckare fortsätter till synes oförminskat. Det svenska deckarundret gör att  bokhandlarna översvämmas av spänningsböcker från nya författare som känt behov av att få skriva ur sig alla otäckheter de går och bär på.

Det var ett antal år sedan jag blev riktigt deckarbiten. Då var utbudet av nya deckare minsann inte lika stort som idag. Istället fick jag då plöja igenom äldre svenska deckare som Maria Langs och Stieg Trenters klassiska böcker. Stieg Trenters pusseldeckare var favoriter där olika ledtrådar lades ut så att det ibland var möjligt för mig att själv lösa mordgåtan, innan den rafflande upplösningen! En av de första Stieg Trenterböckerna jag läste hette Som man ropar efter det gamla ordspråket ”som man ropar (i skogen) får man svar”. Eftersom jag tycker att ordspråk inte alltid är så lätta att förstå sig på  ̶- att gråta krokodiltårar trodde jag länge bara betydde att någon var mycket ledsen och grät floder  ̶- kommer jag ihåg att jag här fann ett ordspråk som jag kunde använda mig av. Det betyder helt enkelt att man får samma slags svar eller bemötande som man själv brukat till någon.

Ordspråket är just nu högaktuellt eftersom jag ägnar mig åt att hjälpa till att granska förfrågningsunderlag som beställare skickar ut för att få in anbud från olika entreprenörer. Vid upphandlingar av byggentreprenader som genomförs av upphandlande myndigheter och enheter där upphandlingslagarna LOU och LUF ska tillämpas gäller den grundläggande EU-rättsliga principen om transparens som bl.a. innebär att förfrågningsunderlaget ska vara förutsebart, alltså vara klart och tydligt formulerat och innehålla alla krav som ställs.

Om en beställare vill ställa krav på anbudsgivare och på den byggentreprenad som ska upphandlas är det möjligt att göra det inom upphandlingslagarnas ramar. Om beställaren istället väljer att gå ut med otydliga förfrågningsunderlag som leder till avtal i vilka beställaren accepterar priser som ger orimligt höga kostnader för viss vara som t.ex. stödstrumpor är det i grund och botten inte leverantörens ansvar utan istället beställarens.

Många seriösa anbudsgivare försöker hantera oklarheter i förfrågningsunderlag genom att under anbudstiden ställa frågor till beställaren för att få svar på vad som verkligen efterfrågas i den fromma förhoppningen att undanröja motstridiga eller oklara uppgifter. Även om många beställare snällt besvarar frågorna finns det andra beställare som har tagit för vana att besvara frågor med ett intetsägande ”Se förfrågningsunderlaget”. Den beställaren kan enligt min uppfattning inte återkomma efter genomförd upphandling och klaga på att en leverantör har spekulerat i priser eller inte haft med kostnader för varor, tjänster eller arbeten som inte tydligt angivits i förfrågningsunderlaget.

Att läsa förfrågningsunderlag ska faktiskt inte vara som att läsa pusseldeckare där man ska leta efter ledtrådar för att lösa mordgåtan och till slut komma fram till det olidligt spännande svaret på frågan vem som är mördaren, eller rättare sagt hur anbudet ska se ut. Oklarheter och otydligheter i förfrågningsunderlag gagnar ingen utan leder bara till dåliga avtal för både beställare och leverantörer. För detta bär i första hand beställarna ansvaret - Som man ropar får man svar.

Viktoria Edelman

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 


Vad är det för ena dårar som härjar i stan? NimbyYimbyMamboYambo?

En av mina personliga favoriter i kategorin svenska vissångare är Olle Adolphson. Han var verksam från 50-talet och säkert ända fram till sin bortgång år 2004. Han föddes och växte upp i Stockholm och i hans verk finns flertalet stockholmsskildringar. Till exempel i ”Gustav Lindströms visa” som han skrev i början av 60-talet. I visan sjunger Olle Adolphson bland annat om ”Verner Jonsson som räknar me att på Söder få bli gamling. Men han sitter numera uti Vantörs församling.” Anledningen till att Verner Jonssons sitter i Vantörs församling – får vi veta i visan – är för att Verner Jonssons hus som låg ner på Brännkyrkagatan har schaktats ut för någon sorts kontor. I visan har även Gustav Lindström själv blivit tvångsförflyttad till Farsta efter att det börjat rivas på Lilla Skinnarviksgränd.

Och visst var det ju så att delar av Stockholm revs under den här tiden för att ge plats åt det nya. Kanske hade 60-talets verkliga Verner Jonsson och Gustav Lindström anslutit till fenomenet NIMBY (Not In My Back Yard) om det hade funnits då. Termen Nimby används idag för att beskriva hur boende i ett visst område, trots insikt om behovet av planerade byggprojekt, motsätter sig desamma endast för att de inte vill ha det förverkligat i sin egen närhet. Exempel på sådana byggprojekt är olika miljöstörande verksamheter, flygplatser, härbärgen och det för vår tid högaktuella: flyktingförläggningar. Som en motreaktion till Nimby-fenomenet har YIMBY-fenomenet uppstått (Yes In My Back Yard). I motsats till Nimby innebär Yimby att man i grunden är positiv till förändringar i sitt närområde och man förespråkar typiskt sätt förtätning av stadsmiljön.

Bostadsbrist är inte längre bara ett storstadsfenomen. Tillfällig överbefolkning till följd av explosionsartad befolkningsökning i storstäder och storstadsregioner är i sig inget nytt. Men sätten att hantera exempelvis bostadsbrist eller bristande infrastruktur på blir per automatik alltid originella och nya eftersom stadens och stadsplaneringens förutsättningar förändras i takt med tiden. Det viktiga är att oavsett om det kallas NimbyYimby eller MamboJambo så måste utgångspunkten vara att det inte är för många människor utan för få bostäder. Och fler bostäder måste byggas.

Carolina Bergquist,

biträdande jurist på Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

 


Fastighetsyoga, machokultur och raka rör

Vad hände i Almedalen 2016? Jo - Andersson Gustafsson Advokatbyrå gjorde entré.

Det har varit en fantastisk upplevelse med många intressanta diskussioner och seminarier. Vad vi framförallt har slagits av är det unika och fantastiska i den öppenhet och dialog som förekommer mellan politiker, näringsliv och vanliga medborgare. I varje gatuhörn pågår debatt. Frågorna som behandlas under Almedalsveckan spänner över en otrolig mängd områden och var man än går möts man av samma engagemang och vilja till möte i stort och smått.

Vi har framförallt besökt många seminarier på temat offentlig upphandling och byggande. Själva arrangerade vi en het debatt om de nya upphandlingsreglerna där frågan om kollektivavtalsliknande krav stod i fokus. Arrangemanget blev både lyckat och välbesökt. Vi uppskattar det intresse som visades av både debattdeltagare och besökare.

I Almedalen tog vi också tillfället i akt att lyssna på och besöka seminarier inom helt andra områden än de vi normalt stöter på – EUs framtid och Brexit, skillnad mellan boende i städer och på landsbygd, reportrar utan gränser, livsmedelsförsörjningen i händelse av kris, fastighetsyoga för en rörligare bostadsmarknad för att nämna några. Arrangemangen har varit väl genomarbetade, grundligt förberedda och väckt engagemang hos lyssnaren. Vi har gått därifrån fyllda av nya idéer och diskussionerna har följt med vidare över lunchen, kaffestunden och middagen. Att lyfta blicken från det egna skrivbordet och skaka av sig paragraferna ger en känsla av att befinna sig i ett större sammanhang och en vilja att påverka.

Det som har engagerat oss mest är frågan om jämställdhet i yrkeslivet. Ämnet aktualiserades redan på söndagkvällen när vi var på 5050-klubbens mingel. 5050-klubben verkar för en jämställd IT- och telekombransch och frågan för kvällen var ”Hur ser vi till att bryta den könssegregerade arbetsmarknaden”. Debattörer var bland andra Annie Lööf, Gudrun Schyman och Birgitta Olsson.

Frågeställningen togs också upp inom ramen för Byggnads och Byggchefernas kampanj Stoppa Machokulturen. På seminariet ”Byggbranschen det stora utvecklingssamtalet” behandlades frågan om vårt eget ansvar för att utveckla och förändra attityder och beteenden för att därmed kunna nå målet att få en jämställd byggbransch och stoppa machokulturen. Vi tror att det finns mycket att vinna på en modernare kultur såväl i byggbranschen som i våra egna korridorer. Precis som Stoppa Machokulturen framhåller är det inte bara en jämställdhetsfråga utan lika mycket en arbetsmiljöfråga som berör både män och kvinnor. Alla kan vi vara med och påverka. Det är den känsla som vi tar med oss från Almedalen 2016.

Liselott Fröstad
Viktoria Edelman
Eleonore Gustafsson
Jenny Kenneberg
Maja Rothpfeffer f. Löfgren
Jaana Nilsson

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


All-Bran eller Corn Flakes?

Innan man gör något är det skönt att veta att den man gör det för är med på noterna, så att man inte riskerar synpunkter och kritik när man väl är klar. Av det skälet brukar jag – som den curlande förälder jag är – varje morgon fråga min son vilka flingor han vill ha till frukost och om de ska vara med mjölk eller yoghurt. Det är bäst man frågar, för i morse bestämde han sig, efter flera år med just flingor och någon mjölkprodukt, plötsligt istället för en ostsmörgås.

Nu ska sägas att mitt utredande av min sons för dagen gällande frukostpreferenser inte är någon garanti för att undkomma kritik när jag väl ställer fram den önskade tallriken med mjölk och All-Bran. Ställd inför mitt påstående om att jag ställt fram exakt det han sa att han ville ha, brukar svaret bli något i stil med att jag hörde fel eller missuppfattade. Eller så meddelas kort och gott att det som var rätt för tjugo sekunder sedan inte längre alls känns så lockande, så nu är det plötsligt Corn Flakes med skivad banan som gäller till mjölken.

Nu kanske du börjar undra vad mina försök att servera min son den rätta frukosten varje morgon har med byggbranschens juridik att göra. Faktiskt en hel del. Byggbranschens standardavtal, AB 04 och ABT 06, tillmäter nämligen ett lämnat godkännande av en projekterad konstruktion som senare visar sig inte hålla måttet lika lite betydelse som min son beträffande det frukostval han precis ångrat.

Standardavtalen har en bestämmelse som säger att den som har tillhandhållit en uppgift eller teknisk lösning ansvarar för att den är riktig. Det är en given ordning, som även min son borde kunna ställa upp på. AB och ABT går dock ett steg längre och anger att ansvaret stannar kvar där även om motparten har lämnat sitt godkännande. Det kan man tycka onekligen motverkar syftet med en granskning och efterföljande godkännande, nämligen att man därefter ska kunna bygga utan risk för att den tekniska lösningen ska kunna påstås vara felaktig. Här delar dock uppenbarligen min son standardavtalens synsätt, eftersom han inte alls känner sig bunden av tidigare lämnat godkännande av All-Bran med mjölk. Oavsett vad man tycker om rimligheten i denna ordning, kan jag konstatera att jag många gånger stött på entreprenörer som radikalt överskattat den juridiska betydelsen av beställarens godkännande av en granskad handling, på samma sätt som jag ofta överskattat den bindande verkan i min sons meddelade frukostval.

Eftersom granskning av entreprenörens projektering förekommer oftast i totalentreprenader finns det i ABT 06 en bestämmelse där man försökt modifiera principen om att ett godkännande inte har någon befriande verkan. Dessvärre är bestämmelsen sannolikt den mest ambivalenta och oklara som finns i detta avtal, vilket nog säger en del om sakens komplexitet och sprängkraft. Entreprenören vill ha ett klart besked om att det är OK att bygga efter framtagen projektering, medan beställaren visserligen vill bli informerad och kunna granska, men inte ta ansvar för entreprenörens felprojekteringar. Bestämmelsen återfinns i 2 kap 12 § ABT 06 och lyder

”Om beställaren efter antagande av entreprenörens anbud har godkänt viss av entreprenören föreslagen teknisk lösning, skall utförande enligt entreprenörens förslag anses uppfylla kontaktsenliga fordringar under förutsättning att förslaget inte förändrar det som tidigare avtalats eller sådan förändring särskilt avtalats. Entreprenören ansvarar dock – såvida inte omständigheterna uppenbarligen föranleder annat - för att entreprenaden i berörd del uppfyller kontraktsenliga fodringar beträffande funktion och för att entreprenaden i övrigt uppfyller kontraktsenliga fordringar”.

Om min son hade satt upp en liknande regel för vad som gäller efter att han godkänt erbjudet frukostinnehåll, så skulle jag helt enkelt be honom att fortsättningsvis fixa i ordning sin frukost själv. Det vore för övrigt kanske på tiden, han har ju faktiskt nyss fyllt åtta år.

Johan Rosén

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Hyresgästhantering – en viktig fråga vid ombyggnad av befintlig fastighet

Med höjda fastighetsvärden följer också ett ökat intresse för att bygga om befintliga fastigheter.  I sådana projekt har kostnaden för hyresgästhantering stor betydelse för slutresultatet. Genom att vidta rätt åtgärder kan en fastighetsägare hålla nere kostnaderna för hyresgästhantering och därmed få en bättre avkastning från projektet som helhet.

Vid ombyggnad av en kommersiell fastighet med befintliga hyresgäster är det flera juridiska utmaningar som en fastighetsägare ställs inför och behöver hantera. Fastigheten måste i allmänhet tömmas på hyresgäster, vilket aktualiserar frågor om uppsägning av hyresavtal och skadestånd till hyresgäster. Tidsfaktorn är ofta också kritisk för fastighetsägaren, där hyresgästhanteringen måste samordnas med de entreprenadarbeten som ska utföras. Genom att hålla ombyggnadstiden så kort som möjligt går det att minska kostnader och hyresförluster för projektet.  

Det är viktigt att fastighetsägaren i god tid innan en ombyggnad inventerar sin hyreskontraktsportfölj för att identifiera gällande hyres- och uppsägningstider i kontrakten. Hyreskontrakt som är uppsägningsbara måste löpande sägas upp, för att anpassa hyrestiderna till tidplanen för ombyggnaden. Det är dock riskabelt att i det sammanhanget begära alltför korta hyres- och uppsägningstider, eftersom det kan utlösa skadeståndsskyldighet enligt det indirekta besittningsskyddet. I rättspraxis har det ansetts som oskäligt, och därmed skadeståndsgrundande, att begära tre månaders avtalstid, med en månads uppsägningstid. Däremot har det ansetts godtagbart att låta hyresavtalet löpa tills vidare, med nio månaders uppsägningstid.

Nästa steg i processen blir att säga upp hyreskontrakten för avflyttning och det är då viktigt att fastighetsägaren utformar och genomför uppsägningarna på rätt sätt, så att de blir giltiga. Till exempel måste fastighetsägaren ange alla de skäl som fastighetsägaren vill åberopa för att bryta hyresgästens besittningsskydd redan i uppsägningshandlingen. Uppsägningsskäl som inte tas med i uppsägningen kan enligt rättspraxis inte åberopas som grund för att undgå skadeståndsskyldighet i en efterföljande domstolsprocess. Vidare är det viktigt att uppsägningen delges med rätt person. I aktiebolag är i allmänhet var och en av styrelseledamöterna liksom VD behöriga att ta emot uppsägningen. Är uppsägningen felaktigt utformad eller felaktigt utförd kan det få förödande konsekvenser. Fastighetsägaren kan bli skadeståndsskyldig, trots att skadeståndsskyldighet hade kunnat undvikas, eller ännu värre, uppsägningen kan bli ogiltig och hyresavtalet vara förlängt för ytterligare en hyresperiod. 

För att undgå skadeståndsskyldighet när ett hyreskontrakt sägs upp för avflyttning, krävs ofta att fastighetsägaren kan erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. För att ett erbjudande om ersättningslokal ska kunna få den effekten måste erbjudandet utformas på rätt sätt och bland annat...

+ Read more

För att undgå skadeståndsskyldighet när ett hyreskontrakt sägs upp för avflyttning, krävs ofta att fastighetsägaren kan erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. För att ett erbjudande om ersättningslokal ska kunna få den effekten måste erbjudandet utformas på rätt sätt och bland annat vara tillräckligt preciserat. Ett erbjudande om ersättningslokal måste som ett minimum innehålla uppgift om den erbjudna lokalens adress, ungefärlig area och hyra samt vem hyresgästen ska kontakta för att diskutera hyresvillkoren.

Vidare måste fastighetsägaren säkerställa bevis om att hyresgästen mottagit erbjudandet, exempelvis via mail eller skriftlig kvittens. Ett erbjudande kan inte heller lämnas för nära inpå hyreskontraktets upphörandedag. Hur sent ett erbjudande kan lämnas beror på omständigheterna i det enskilda fallet, bland annat om erbjudandet föregåtts av en konstruktiv dialog mellan fastighetsägaren och hyresgästen.

Av rättspraxis följer även att hyresgästens rätt till skadestånd bortfaller om hyresgästen själv hittar en ersättningslokal. Detta förutsätter dock sannolikt att fastighetsägaren inte förhållit sig helt passiv under tiden efter uppsägningen, utan faktiskt ansträngt sig för att hitta en ersättningslokal åt hyresgästen.

Generellt sett är hyresgästens utrymme för att få uppskov med avflyttningen via hyresnämnden högst begränsat när fastighetsägaren sagt upp hyreskontraktet för avflyttning. En ansökan om uppskov kan trots det orsaka stor skada för fastighetsägaren. Särskilt som hyresgästen ofta ger in sin ansökan om uppskov i ett sent skede precis innan hyrestiden löper ut och det kan ta flera månader innan hyresnämnden får möjlighet att pröva frågan. Det kan därför finnas skäl för en fastighetsägare att själv vara aktiv, genom att exempelvis träffa överenskommelser med hyresgästerna om avflyttningstidpunkt.

Om en fastighetsägare ändå hamnar i en skadeståndstvist med en hyresgäst, finns det även under den procesen flera viktiga frågor att ta ställning till. Bland annat måste risker och möjligheter noga analyseras. Genom att frivilligt betala ut ett en viss ersättning till hyresgästen kan fastighetsägaren i viss mån öka sina vinstchanser i skadeståndsfrågan, men också eliminera risken för dröjsmålsränta på utbetalt belopp, samt även minska risken för att behöva stå för kostsamma rättegångskostnader i målet.

Sammanfattningsvis finns det gott om möjligheter för en fastighetsägare att förbättra sin rättsliga position under hyresgästhanteringen. Det är dock viktigt att fastighetsägaren kan identifiera och utnyttja dessa tillfällen när de dyker upp. För det är sällan som tillfällena kommer tillbaka igen.

 

Niclas Lifsten och Rickard Zamuhl,

advokater och delägare

Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

- Read less


Kan en köpare lita på säljarens uppgifter om storleken på en lokal som är till salu

Kan en köpare lita på säljarens uppgifter om storleken av en lokal som är till salu, eller måste köparen vidta egna kontrollmätningar?

Priset per kvadratmeter är en viktig jämförelseparameter när en bostadsköpare ska utvärdera potentiella objekt. Det är därför av största vikt att som köpare få korrekta uppgifter om objektets storlek, och svenska domstolar har i flera tidigare fall konstaterat att en säljare ansvarar för felaktiga areauppgifter som denne lämnar. Högsta domstolen har i ett avgörande från april i år bekräftat denna princip - i målet avvek en bostadsrätts yta med 110 m2 i förhållande till de ”cirka 1 297 m2” som angavs i en objektsbeskrivning respektive annons (båda upprättade och tillgängliggjorda av en fastighetsmäklare).

I avgörandet konstaterade Högsta domstolen bl.a. att när ett köpeavtal har föregåtts av flera kontakter mellan parterna, är utgångspunkten att ”de slutligt formulerade avtalsvillkoren ska ses i ljuset av – inte isolerade från – parternas tidigare kontakter i saken”. En hänvisning till en objektsbeskrivning ansågs därmed vara tillräckligt för att en areauppgift i objektsbeskrivningen skulle anses utgöra avtalsinnehåll.

Allt detta uppfattas nog av de flesta som rimligt. Det som kanske förvånade en och annan är att köparen inte fick göra gällande felet på grund av att reklamation skett för sent (dvs. att köparen borde ha upptäckt och påtalat felet tidigare). Högsta domstolen konstaterade nämligen att säljarens areauppgifter inte utgjorde någon garanti och att uppgifterna därför inte befriade köparen från att säkerställa att varan verkligen har de egenskaper som svarar mot säljarens uppgifter före köpet (och att köparen måste säkerställa detta inom skälig tid). Däremot ansåg Högsta domstolen att de lämnade uppgifterna innebar att köparens undersökningsplikt före köpet begränsades. Av säljaren lämnad areauppgift fick alltså olika betydelse för en köpares undersökningsplikt före och efter köpet.

I det aktuella fallet dröjde det nästan ett år från tillträdet innan köparen reklamerade felet och Högsta domstolen ansåg att detta var en mycket lång tid då lokalens yta är ”en central egenskap för köparen” och att ytan hade stor betydelse för flera arbetsmoment som ingick i köparens planer på att bygga om lokalen till bostäder. En kontrollmätning ansågs därmed vara en förhållandevis enkel och inte särskilt kostnadskrävande åtgärd som hade varit naturlig i detta sammanhang. Reklamationen hade därmed enligt Högsta domstolen skett för sent och köparen hade inte längre rätt att göra gällande felet.

Vid köp eller försäljning av bostadsrätter, men också andra typer av lös egendom såsom varor, maskinutrustning, etc.) är det alltså viktigt att komma ihåg följande:

(i)               Säljaren ansvarar även för information som lämnats inför och i samband med försäljningen (även om det ibland kan vara svårt att bevisa vad som sagts muntligen).

(ii)              Köparens undersökningsplikt – efter köpets genomförande – minskas inte av säljarens uppgifter om de inte har lämnats i form av en garanti.

Kontentan av detta är att en köpare inte fullt ut kan lita på säljarens uppgifter om storleken av en lokal, trots att en avvikelse i fråga om yta i och för sig utgör ett fel i rättslig mening. Köparen måste nämligen så snart som möjligt efter tillträdet genomföra egna kontrollmätningar av lokalens yta och reklamera eventuella fel till säljaren. Självfallet gäller detta inte enbart för areauppgifter utan paralleller kan med största sannolikhet dras till liknande egenskaper såsom exempelvis prestandan hos en maskin eller hållfastheten i en järnbalk. Med andra ord är det viktigt att en köpare så snart som möjligt efter överlämnandet kontrollerar de kärnegenskaper som förväntas av köpeobjektet, alternativt ställer krav på att köpekontraktet inkluderar garantier som hanterar dessa kärnegenskaper.

Christian Hybbinette

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Är löpande räkning egentligen ett avtal om skäligt pris?

Många entreprenadtvister där man avtalat om löpande räkning handlar om att beställaren anser att entreprenaden blivit för dyr. Detta brukar i juridiska sammanhang kläs i orden att beställaren inte är skyldig att betala mer än vad som är ett skäligt pris för den tjänst som utförts. Beställaren understödjer ofta sitt påstående om att kostnaderna överstiger skäligt pris med en kalkyl som upprättats i efterhand.

Enligt såväl konsumenttjänstlagen som köplagen gäller att om priset inte följer av avtalet skall beställaren/köparen inte behöva betala mer än vad som är ett skäligt pris med hänsyn till tjänstens/varans art och beskaffenhet, gängse pris vid tiden för tjänsten/köpet samt omständigheterna i övrigt. När priset inte följer av avtalet kan beställaren alltså använda sig av kalkyler för att visa att kostnader som entreprenören i och för sig haft inte ska ersättas då det skulle medföra att priset blir högre än vad kalkylen säger att det borde ha kostat.

Frågan är dock om löpande räkning i själva verket är en så pass bestämd ersättningsform som gör att priset för tjänsten faktiskt följer av avtalet. Frågan har inte prövats av Högsta domstolen och praxis från domstolarna i landet går i olika riktningar. Det finns heller ingen lag som definierar vad ersättningsformen löpande räkning egentligen innebär. I AB 04/ABT 06 finns dock viss vägledning. Där framgår det vilka kostnadsposter som det ska utgå ersättning för och att entreprenören ska fullgöra sin uppgift så att beställaren erhåller bästa tekniska och ekonomiska resultat. Om skrivningen att ”bästa ekonomiska resultat ”ska uppnås ses som en resultatförpliktelse öppnar det upp för beställaren att i efterhand genom kalkyler visa på att entreprenaden borde ha kunnat utföras till en lägre kostnad. Om regleringen istället ses som en omsorgsförpliktelse gentemot beställaren leder det till att entreprenörens självkostnader ska ersättas såvida inte beställaren kan visa att entreprenören brutit mot denna omsorgsförpliktelse.

Nyligen har Svea hovrätt funnit att entreprenörens åtagande om att fullgöra entreprenaden så att bästa ekonomiska resultat uppnås ska ses som en omsorgsförpliktelse och att löpande räkning, så som ersättningsformen definierats i AB 04/ABT 06, medför att priset följer av parternas avtal (se dom i mål nr T 10408-14). Detta bör innebära att beställare inte längre kommer kunna invända att entreprenaden blivit för dyr därför att i efterhand upprättade kalkyler visar att ett lägre pris hade varit skäligt. Om beställaren vill undgå att betala för de kostnader som entreprenören haft har beställaren bevisbördan för att entreprenören brutit mot omsorgsförpliktelsen. Det krävs alltså att beställaren kan visa att entreprenören åsidosatt beställarens intressen och att detta föranlett viss kostnadsfördyring. 

Johan Wingmark

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Lagt kort ligger

En stor del av mitt arbete går ut på att hjälpa klienter som varit del i ett byggprojekt att hitta argument och bevis för att han har rätt att få pengar av motparten eller inte är skyldig att betala pengar till densamme. I detta arbete finns det i princip tre vapen att ta till;

- Gällande rätt, dvs. lagregler och hur högre domstolar dömt i liknande fall.

- Vad parterna avtalat om. Här gäller det framförallt att kunna hitta en bra tolknings- och argumentationslinje i det skriftliga avtalet, eftersom parterna när ärendet väl kommit till advokatbyrån brukar ha kört fast och ha helt olika uppfattning om vad som egentligen sagts och menats i avtalsförhandlingarna.

- Skriftlig dokumentation från byggets bedrivande. Här handlar det bl.a. om byggdagbok, mötesprotokoll, tidplaner, så kallade fråga/svar och ÄTA-listor samt mail och annan konversation mellan parterna.

Om jag måste utse en av dessa tre vapen som det finns anledning att vårda särskilt ömt skulle jag nog säga den skriftliga dokumentationen från byggets bedrivande. Både lagar och avtal är – trots att många nog skulle säga emot mig – normalt uppbyggda efter logik och sunt förnuft och ger oftast rätt till betalning i sådana situationer då vi var och en tycker så. Ett stort hinder på vägen är dock att den som vill ha betalt måste visa att det han påstår har hänt verkligen har hänt, trots att motparten fräckt nog inte håller med. Den som vill säkra upp rätten att få betalt för exempelvis förutsättningsförändringar gör alltså säkrast i att – trots att det kanske inte alltid känns prioriterat där och då - se till att på färsk gärning och mycket noggrant skriftligt dokumentera och kommunicera förändringarna och de merkostader de orsakar. Det är nämligen en sak att ha rätt, men en annan sak att få rätt. Dessutom har den som ska betala för någonting av flera orsaker lättare att hålla med om detta om han hålls väl informerad och får full insyn i saken så tidigt som möjligt.

Inte nog med dokumentationen i ett byggprojekt bör vara omfattande och rask, den bör dessutom vara väl avvägd och noggrann. Det har nämligen visat sig vara svårt att backa bandet om det blir fel. För några år sedan kom en dom från Svea hovrätt som bl.a. handlande om frågan om en beställare som under projektet hade godkänt ett så kallat ÄTA-arbete måste betala särskilt för arbetet även om han i efterhand kan visa att arbetet i själva verket var ett konstraktsarbete som ingick i det avtalade fasta priset. Beställaren hade med andra ord misstagit sig när han godkände ÄTA-arbetet.

Hovrätten kom i domen fram till att man inte ens hade anledning att pröva om det var fråga om ett kontraktsarbete eller ett ÄTA-arbete, eftersom parterna genom markering med ett ”OK” i ÄTA-listan hade träffat ett avtal om att det var just ett ÄTA-arbete som berättigade till extra ersättning.

Nu kanske många kan tycka att hovrättens dom talar emot vad jag nyss skrev om att juridiken ofta bygger på förnuft och rimlighet. Om det verkligen var fråga om ett kontraktsarbete som rymdes i det fasta priset innebär ju hovrättens resonemang att entreprenören får betalt för samma arbete två gånger. Det är förvisso sant, men bakom hovrättens resonemang ligger den överliggande principen inom avtalsjuridiken och som är bland det första man får lära sig som ung juriststudent; pacta sunt servanda. Som ni kanske anar är detta latin och betyder på svenska att avtal måste hållas. Om inte den principen upprätthålls på ett ganska strikt sätt skulle vi överhuvudtaget inte kunna lita på varandra i affärslivet. Lagt kort måste därför förbli liggande.

 

Johan Rosén

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB


Alla log och pekade på mig

En regnig fredag i november arbetade jag hemifrån på grund av att jag ofrivilligt hakat på influensatrenden. Under hösten hade en ganska omfattande renovering av balkongerna i min bostadsrättsförening pågått. Även denna regniga novemberdag pågick arbetet för fullt uppe på byggställningarna.

Jag hade precis hällt upp en kopp kaffe när jag tittade ut genom fönstret och fick syn på två män uppe på en av byggställningarna i nivå med sjunde våningen. Byggställningen saknade både bryggor och räcken vilket innebar att de två männen balanserade på endast själva ramen medan de åtgärdade något på fasaden. Eftersom männen saknade säkringsutrustning var min första reaktion att vända mig bort och blunda för att slippa se någon av dem ramla ner. Efter en sekunds övervägande drog jag istället kappan utanpå pyjamasen och mössan över huvudet och stegade ut för att prata med killen som stod på marken nedanför ställningen. Jag berättade vem jag var och att det var väldigt läskigt att se dem arbeta sju våningar upp balanserandes på en ram till en ställning utan att vara säkrade på något sätt och att det dessutom är olagligt.

Arbetsledaren blev mycket konfunderad över vem jag var och vad jag ville men efter ett par minuter visslade han ner killarna från ställningen. Lättad återvände jag in till mitt kaffe.

Efter en stund gestikulerade arbetsledaren åt mig genom fönstret att komma ut. Kappan och mössan åkte på igen. Väl ute fick jag förklarat att de nu inte visste vad de skulle göra resten av dagen eftersom de inte hade någon säkerhetsutrustning på arbetsplatsen. De ville därför att jag skulle ringa till deras chef och förklara för honom varför de begått myteri och inte kunde arbeta mer denna dag. Efter att ha förklarat situationen för chefen berättade han att han just idag glömt att packa ur selar och rep ur bilen men att säkerhetsutrustning givetvis alltid används och att gubbarna självklart inte skulle arbeta något mer innan rätt utrustning fanns på plats.

Innan jag gick in frågade arbetsledaren på nytt vem jag var. Min förklaring, att jag arbetar som biträdande jurist på en advokatbyrå specialiserad mot byggbranschen, verkade inte riktigt landa. Jag tvivlade därför på om de förstod att anledningen till att jag bett dem komma ner faktiskt berodde på att det inte bara var obehagligt att se dem däruppe utan också olagligt vilket kunde vara dåligt för framtida business. Gubbarna tackade mig innan de tog en tidig helg. Om de tackade för att jag inte kom från arbetsmiljöverket eller för den tidiga lunchen vet jag inte men jag fick känslan av att det också fanns en viss lättnad i deras ord.

Att de trodde jag var något annat än en biträdande jurist på en advokatbyrå kändes uppenbart följande måndag morgon. När jag gick till jobbet måndag morgon möttes jag nämligen av ett 20-tal gubbar. Samtliga i hjälm, fläckfri reflexväst och sele. Alla log och pekade på mig. 

Maja Löfgren

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Hur får man tag på en hantverkare?

Jag minns ett samtal jag hade med en studiekompis i början av juristutbildningen. Det började med att vi först och främst konstaterade att ingen av oss har föräldrar med akademisk utbildning och egentligen inga särskilda akademiska traditioner i våra respektive familjer. Båda kom vi också från vad som närmast är att betrakta som svenska småstäder. Lilla Nyköping för egen del och ännu mindre Sala för studiekamratens.

Samtalet gled därför in på den sociala kontexten i småstadsliv kontra universitetslivets dito. I småstadslivets lugna lunk fanns en helt annan uppblandning av människor (läs: tonåringar) än de människor (läs: unga vuxna) som man omgärdades av i Uppsalas akademiska värld. I småstäder vistas alla oavsett intresse och sysselsättning i samma, hyfsat stillastående miljö.  På mitt gymnasium blandades till exempel natur- och samhällsvetare med bygg- och flygteknik. Det fanns personer från olika socioekonomisk bakgrund, olika intressen och perspektiv. Vi konstaterade att vi åtminstone upplevde det som mer likriktat i Uppsala och att lejonparten av de vi träffade var framtida jurister, ekonomer eller läkare.

Ett annat samtal jag minns är ett mot slutet av juristutbildningen. Då satt jag och drack kaffe med en besvärad väninna tillika juriststudent. Hon hade haft problem med elkopplingar till sina taklampor och därför försökt komma i kontakt med en elektriker. Helt utan framgång. Hon konstaterade lite uppgivet att läkare var klart överrepresenterade i hennes bekantskapskrets, tätt följt av ekonomer och psykologer. Men inte en enda elektriker. Jag svarade att jag vet att min syster har en kompis som har en bekant som är elektriker. Jag kunde kanske höra med henne om vi kunde få numret till den bekanta? Vi fick inte kontakt med ”den bekanta”.

Ganska nyligen la en vän upp en bild på ett trasigt handfat på sociala medier tillsammans med en desperat fråga om NÅGON vet någon bra hantverkare i Stockholm. Strax därefter la en gammal kollega upp en annan bild på ett annat socialt medium. En bild föreställande ett alldeles nytt handfat och en fråga om NÅGON vet en VVS-firma i Stockholm som kan byta handfat och koppla in en tvättmaskin. Av kommentarsfälten att döma har respektive (akademiker) inte någon enda bekant på sociala medier som kunnat förmedla kontakt. Dessa händelser är egentligen inte så märkliga eftersom utbildade hantverkare enligt vissa undersökningar var det främsta bristyrket i Sverige under 2015.

Det är märkligt att inte fler väljer att utbilda sig till hantverkare eftersom det – åtminstone i yrken relaterade till bygg och anläggning – beskrivs som en bransch med relativt låg arbetslöshet och akut kompetensbrist. Gymnasieutbildningarna för bygg- och anläggning finns att söka. Politiska satsningar för lärlingsutbildningar har i viss mån sjösatts. Även Sveriges Byggindustriers förslag i pågående avtalsförhandlingar om s.k. introduktionsanställningar är ett lovvärt förslag för att få upp intresset för hantverksutbildning. Men viktigast av allt för att åstadkomma förändring tror jag är att bryta akademins hegemoni. Att förändra samhällets inställning att det är att föredra att vara arbetslös akademiker än att vara sysselsatt i en yrkesgrupp som inte kräver akademisk utbildning.

Carolina Bergquist

Biträdande jurist

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


I tomteverkstaden

Jaha, nu är det alltså december igen, och här i advokat-tomteverkstaden tilltar därmed i vanlig ordning inflödet av ”önskelistor” både från klienter och från motparter. Klienterna skriver vänligt, motparterna inte sällan en smula ilsket, och alla önskar sig samma sak i ”julklapp”, nämligen pengar. För den riktiga tomten är det förstås ett helsike att hålla reda på vilka som har varit snälla och vilka som har varit elaka under det gångna året, men för oss advokat-tomtar är det lätt: Av advokat-etiken framgår nämligen att klienten alltid skall anses ha varit lydig och flitig, medan motparterna undantagslöst har busat, skolkat samt petat sig i näsan.

Nej, men skämt åsido, så är det här sant åtminstone i den bemärkelsen att december praktiskt taget alltid är den månad då ärendetillströmningen är som bäst i verksamheter som vår. Det krävs förstås ingen raket-forskare för att räkna ut varför: När kalenderåret lider mot sitt (bok-)slut, och klienterna rensar upp på skrivborden, så är ofta åtminstone några av ”surdegarna” sådana att de lämpligen flyttas över till advokatens skrivbord istället. Där förvandlas de med ens till finfina ”julklappar” till advokaterna och deras biträdande jurister, som så klart gärna drar igång det nya året med en trave friska ärenden.

Och när jag nu ända sitter här och önskar mig saker verkar det vara läge att skriva ihop en egen ”önskelista” för det kommande året:

1. En stor säck med underrättelser om s.k. likställda ÄTA-arbeten enligt 2 kap. 7 § AB 04 och 2 kap. 6 § ABT 06, samtliga avsända utan något som helst dröjsmål. Jag skulle tro att uppemot hälften av byråns ärenden åtminstone delvis handlar om brist på just sådana här, så det vore verkligen bra att ha några extra att dela ut.

2. Att alla ritningsdatabaser, och mina klienters inloggningsrättigheter till dem, fanns kvar för evigt. Jag inser förstås att de här ritningsdatabaserna är mycket praktiska under byggtiden, men för den som i efterhand skall försöka rekonstruera det händelseförlopp som i slutänden ledde fram till en tvist ställer de inte sällan till det en del (jag: ”Aha, då är det den ritningen som är avgörande, har du en kopia?”, klienten: ”Nja, den fanns på ritnings-portalen, som dock [motparten] har stängt ner nu!”, jag: ”Det var ju… eh… verkligen inte bra.”).

3. En packe beslut där tingsrätter - på sätt de skall - har kompletteringsförelagt/avvisat obegripliga ersättningskrav med en gång, istället för att tvinga mina klienter att svara på dem. ”Dechiffrering” av en motparts förvirrade anspråk är inte något som jag och min klient skall behöva ägna oss åt, än mindre något som min klient skall svara för kostnaderna för. Hrm, nu verkar jag väl lite som en lipsill här, men det gångna året har verkligen bjudit på några riktiga skräck-exempel på det här, usch.

Tja, det var väl ganska anspråkslösa önskningar, tycker jag nog, och med beaktande även av hur snäll jag har varit (ca 100 %) räknar jag iskallt med uppfyllelse på samtliga :). God jul och gott nytt år på er, allesammans - jag och de andra från advokatbyrån dyker så klart upp med nya krönikor under 2016, så vi syns då!

BO NORDBERG

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

 

 

 


Personalliggare – ett politiskt otyg eller ett välkommet instrument?

Den 1 januari 2016 införs ett krav på att använda en elektronisk personalliggare i byggbranschen. De nya bestämmelserna tillämpas på byggverksamhet som startar efter årsskiftet, men också på byggverksamhet som startat under 2015 om verksamheten kan antas pågå efter den 30 juni 2016. Det innebär alltså att även pågående entreprenader kan beröras av det nya kravet. 

De som bedriver byggverksamhet på en byggarbetsplats är skyldig att föra en elektronisk personalliggare, hålla denna tillgänglig för Skatteverket och byggherren på byggarbetsplatsen samt att bevara uppgifterna i personalliggaren. Kravet gäller för både entreprenörer och underentreprenörer.

Kontrollavgifterna för den entreprenör som gör fel kan bli höga. Om liggaren inte finns tillgänglig för Skatteverket vid kontrollbesök uppgår avgiften till 10 000 kronor. Om liggaren är bristfällig eller inte bevaras uppgår kontrollavgiften också till 10 000 kronor. För det fall det förekommer personer på byggarbetsplatsen som inte är anmälda i liggaren så uppgår kostnaden för detta till 2 000 kronor per person. Vid upprepat fel inom ett år är avgiften 20 000 kronor istället för 10 000 kronor. Kontrollavgift kan dock endast tas ut om byggherre har tillhandahållit utrustning så att den som bedriver byggverksamhet kan föra en personalliggare.

Byggherren kan vid en generalentreprenad överlåta samtliga skyldigheter som ankommer på byggherren till generalentreprenören. Vid delad entreprenad kommer det inte vara möjligt för byggherren att överlåta sina skyldigheter till anlitade entreprenörer.

Skyldigheten att föra en elektronisk personalliggare gäller när den sammanlagda arbets- och materialkostnaden kan antas överstiga fyra basbelopp.  Gränsen för vilka byggprojekt som berörs är relativt lågt satt, för 2016 går gränsen vid 177 200 kr. Mindre entreprenörsföretag kan uppleva kraven som en administrativ belastning och därtill kommer investeringskostnader för elektronisk utrustning.

Det är lätt att kritisera kravet på personalliggare utifrån en politisk aspekt. Sällan har behovet av nya bostäder varit lika högt i Sverige och den rådande situationen i omvärlden talar inte för att situationen kommer att förändras. Att våra politiker då väljer att införa en ökad administrativ börda på entreprenörer kan därför ifrågasättas, särskilt i kombination med att mycket talar för att även möjligheten till ROT-avdrag kommer att minskas vid årsskiftet – vilket kommer att göra att färre privatpersoner har råd att anlita en entreprenör.

Syftena bakom kraven på personalliggare – att motverka ”svart arbetskraft” och främja en sund konkurrens inom byggbranschen – får emellertid anses väga tyngre än nackdelarna. Uppgifterna i personalliggaren kan dessutom komma till användning för det fall det skulle uppstå tvist mellan beställaren och entreprenören.

Genom personalliggaren har båda parterna tillgång till tillförlitliga uppgifter om vilka personer som har varit på byggarbetsplatsen en viss dag och hur många timmar dessa personer har varit där. Visserligen går det inte att se vad dessa personer har arbetat med (exempelvis om de har utfört kontraktsarbeten eller ÄTA-arbeten) men för detta för de flesta entreprenörer redan en fysisk dagbok. Genom den elektroniska personalliggaren kommer dagboken även att kunna bli ett starkare bevis för entreprenören eftersom uppgifterna däri vinner stöd av den elektroniska loggningen. Personalliggaren kan då bli en viktig pusselbit och ett nytt bevis för att visa på exempelvis effektivitetsförluster i störningstvister.

Johan Wingmark

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Är byggbranschen grälsjuk?

”Vad jobbar du med” en vanlig inledande fråga på ett mingel till någon man inte känner så väl.

När jag får den frågan blir mitt inledande svar att jag är advokat och efter några följdfrågor har frågeställaren fått veta att jag mer specifikt arbetar mot byggbranschen och ofta företräder entreprenörer som inte får betalt av sin beställare, påstås ha byggt fel, påförts förseningsviten o.s.v. Vederbörande brukar då med en något bekymrad min tänka på sin egen senaste badrumsrenovering och påpeka att det verkar vara en väldigt bra affärsidé för en advokat att inrikta sig mot just byggbranschen, eftersom behovet av juristbiträde säkert är stort i en bransch där ett fast pris är allt annat än just fast och där inga utlovade tidplaner hålls, för att bara nämna några av de trätoämnen som badrumsrenoveringen förde med sig.

Jag brukar till mingelkompisen bekräfta att stora byggprojekt ofta föranleder samma typ av trätoämnen som i badrumsrenoveringen, men lägga till något i stil med att det aldrig är ens fel att två träter och att det nog ändå är så att den entreprenad som verkligen kommer till utförande i princip aldrig är densamma som presenterades i det förfrågningsunderlag som entreprenören hade som underlag för det offererade fasta priset. Frågan är dock om detta är en tillräcklig förklaring, eller är det kanske är så som den där mingelkompisen insinuerar, nämligen att alla entreprenörer är om inte oseriösa så i vart fall har minst 10 rävar bakom varje öra och redan från början har lagt upp en avancerad plan för hur det fasta priset snarare ska bli ett litet förskott av det totala pris beställaren får betala i slutändan.

Jag skulle absolut svara nej på den ovan ställda frågan. De entreprenörer jag möter är genomgående ärliga och konstruktiva personer med ett starkt fokus på att få bygget klart och det är faktiskt snarare så att man ofta av misstag missat eller medvetet avstått att hävda sina rättigheter enligt avtalet, just för att inte i onödan stöta sig med beställaren. Anledningen till att byggbranschen är så tyngd av ansvars- och prisdiskussioner är istället enligt min uppfattning att byggentreprenader är en väldigt komplex produkt för beställaren att beskriva och därmed för entreprenören att prissätta. Därtill kan läggas att branschens standardavtal AB och ABT för mig framstår som onödigt komplexa och detaljrika samtidigt som de i vissa delar är ofullständiga och oklara.

Beträffande förfrågnings­underlagets betydelse för en korrekt och säker prissättning av byggentreprenader har jag dessutom stöd från Högsta domstolen, som i en färsk dom uttalar följande kloka ord

”Ett fylligt förfrågningsunderlag ger en god grund för anbudsgivarens bedömningar av förhållandena på platsen…Höga anbud som kan vara prisdrivande motverkas av att entreprenören inte ska beakta sådant som inte redovisas i handlingarna. Vid anbudsgivning bör alltså inte osäkra förhållanden prissättas till nackdel för bägge parter”.

Jag kan sammanfattningsvis konstatera att mer genomarbetade och fullständiga förfrågnings­underlag som tagits fram under inte allt för stor tidspress samt tydligare och enklare standardavtal nog skulle göra entreprenadjuridiken till en något sämre affärsidé, men däremot gynna byggbranschen i stort och på sikt förbättra mina mingelkompisars bild av hur det går till i densamma. Som ni säkert förstår är jag affärsmässigt kluven till en sådan utveckling, men frågan är om jag behöver oroa mig innan det ändå är dags för pensionering om 15-20 år? 

 

Johan Rosén

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå 


Jublande glädje eller bottenlös besvikelse

För ett tag sedan tog jag för första gången med mig min son på landskamp i fotboll. Vi skulle se Sverige ”spöa” Österrike i EM-kvalet. Sonen, som själv spelar fotboll, var smycket förväntansfull - äntligen skulle han få se sina idoler spela landskamp på hemmaplan. Hela sommaren hade han laddat för att följa matchen live. Även om han inte själv skulle spela hade den kommande matchen inspirerat honom till att öva på olika ”skills”, titta på youtube-klipp från tidigare landskamper, läsa tidningar med mera. Han var väl påläst och förberedd. Vi anlände till arenan med höga förväntningar. Hejarklackarna var på topp och stämningen hög när nationalsången ebbat ut och matchen äntligen började. Under 90 minuter skulle vi nu få se svenska landslaget visa sin skicklighet och ta Sverige vidare till EM 2016.

Sverige inledde matchen bra och under de första fem minuterna var det hårt tryck mot det Österrikiska målet - Sverige hade matchen i sin hand. Sen kom en kalldusch, Österrike fick en straff och 0-1 var ett faktum, men det var ju lång tid kvar och allt kan hända under en match. Tyvärr blev det inte så. Österrike hade bättre spel och ju längre matchen gick desto mer sjönk stämningen inne på arenan för att till slut helt få pyspunka i vart fall på alla läktare utom den Österrikiska hejarklackens.  Matchen avgjordes som bekant med slutresultatet 1-4. Sonen tyckte att domaren hade dömt fel och var på Österrikes sida, men om sanningen ska fram var Österrike det bättre laget. Lika bedrövade som de svenska spelarna var, lika jublande glada var de österrikiska spelarna och supportrarna när matchen var slut.

Vad har då det här med juridik att göra? Egentligen ingenting men det finns en hel del likheter mellan en landskamp och en huvudförhandling i ett entreprenadmål och känslan som infinner sig när resultatet blir känt. Inför en huvudförhandling måste man förbereda sig minutiöst. Allt material måste gås igenom, sakframställan skall upprättas och vara pedagogisk, alla vittnen ska förberedas och bevisningen måste vara på plats. Inget får lämnas åt slumpen. Känslan av att vara laddad och förberedd till hundra procent måste infinna sig till förhandlingen. Du har bara den avsatta tiden på dig för att visa att din sak är rätt och att domstolen eller skiljenämnden ska döma till klientens favör.

Vid huvudförhandlingen ska du visa din skicklighet och lägga fram alla omständigheter och bevis. Under förhandlingen, precis som under en fotbollsmatch, kan det dock inträffa saker som du inte kunnat förutse. Helt plötsligt lyckas du få motpartens vittne att säga något som helt talar för din sak – vilken glädjekänsla – frispark rätt i mål! Å andra sidan kan det snabbt svänga. Om ett eget vittne glömt allt som tidigare sagts eller helt plötsligt säger något som stjälper hela målet blir känslan den motsatta – pyspunka - självmål.

Den största anspänningen infinner sig dock när domen väl meddelas. Vanligtvis anges en exakt tidpunkt när domen finns tillgänglig. Nervositeten när du som ombud ska ringa eller öppna mailet med domen är svår att beskriva.  Gränsen mellan jublande glädje eller bottenlös besvikelse är hårfin och infinner sig direkt efter slutsignalen. Skillnaden mellan fotboll och juridik är många men i det känslomässiga avseendet finns slående likheter. Nästa gång jag går in i förhandlingssalen ska jag vara Zlatan!

Liselott Fröstad

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Gata Regerings 38 va adressen!

Firman skall flytta till nya lokaler nu i sommar, så därför sitter jag här bland flyttlådorna och rensar ut det som jag inte tänker släpa med till den nya adressen. Vi entreprenadrättare samlar på oss mycket papper, framför allt eftersom en stor entreprenad genererar så oerhört mycket skriftlig dokumentation (kontrakt, ritningar, beskrivningar, byggmötesprotokoll, fakturor, besiktningsutlåtanden o.s.v.). Blir det sedan tvist, så är det inte sällan den part som är beredd att faktiskt kavla upp ärmarna och plöja sig igenom den där dokumentationen som får rätt i slutänden.

Det är inte bara för att det kan ligga en ”smoking gun” och vänta på att bli upptäckt där någonstans (det gör det ju ibland, förstås) utan framför allt för att den part som har bäst övergripande koll på dokumentationen får ett så stort övertag i en process. En process är mera föränderlig än många tror, och det är inte ovanligt att argumentation eller bevisning får tvistefrågorna att skifta fokus många gånger under den tid den pågår. Den part som har bäst förutsättningar att hantera en sådan situation - och det kan vara bråttom - med ett snabbt ”omtag” på redan färdiginventerad dokumentation får ett ovärderligt försteg.

Nåväl, alla papper i avslutade ärenden har gått till arkivet, förstås, och allting i pågående ärenden har redan åkt i flyttlådorna. Det som därefter återstod har jag lyckats reducera ner till två högar på golvet - en mycket stor, och en mycket liten. Så här ser de ut, lite i urval:

SLÄNGS

- fyra halvmeterhöga travar med blandade artiklar, kursmaterial och rättsfall som jag skulle ”läsa senare” (det gjorde jag inte) eller som jag trodde ”kunde vara bra att ha” (jag trodde fel)

- ett par spruckna högtalare (sönderspelade på en ”after work” 2008)

- en broschyr om en motorcykel som jag trodde att jag ville ha (det var innan jag insåg att motorcyklar är för mesar)

- ”Mästaren och Margarita” (det skäms jag lite för förstås, men det blir ju aldrig av att läsa den)

- huvudkudden för alla gångerna jag var tvungen att sova kvar på kontoret (det får vara slut med det nu)

SPARAS

- en kopia av den första pm jag skrev när jag började på byrån 2002 (inte så dum, faktiskt)

- en kopia av den sista sidan (3 041) i den längsta inlaga jag har skrivit, och fotografiet av skrivaren som drog sin sista suck (i ett moln av toner) när den skrevs ut

- mitt gamla examensbevis

Hmm, det var ju inte så farligt, det här - mer än tio års krafs som jag nu aldrig behöver se igen! Om ett par veckor, när sommaren och semestrarna nästan är över, packar jag upp de här flyttlådorna på det nya stället. Där kommer jag sedan att kunna inleda hösten i ett rum helt utan skäms-högar. Tja, det är bara att konstatera: Sommaren ser ut att börja bra ;)

 

BO NORDBERG

Advokat,

Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

 

Sparas: en kopia av den sista sidan (3 041) i den längsta inlaga jag har skrivit, och fotografiet av skrivaren som drog sin sista suck (i ett moln av toner) när den skrevs ut.Sparas: en kopia av den sista sidan (3 041) i den längsta inlaga jag har skrivit, och fotografiet av skrivaren som drog sin sista suck (i ett moln av toner) när den skrevs ut.

Vem ska ta konsekvensen av fel som aldrig avhjälps?

Tänk er en entreprenad avseende uppförande av en ny skola. När entreprenören ska lägga golvet i skolans gymnastiksal ser han i byggbeskrivningen att golvet ska vara i en viss blå kulör. Entreprenören installerar därför ett golv med den blå kulören. Vid slutbesiktningen några månader senare påpekar beställaren, som är en större kommun, att det finns en överordnad handling i förfrågningsunderlaget som anger att golvet ska ha en grön kulör. Besiktningsmannen delar beställarens uppfattning och antecknar den blå kulören som ett fel i entreprenaden.

Parterna kontaktar därefter varsin jurist, vilket leder till en skriftväxling som inte slutar i någon samsyn. Entreprenören står fast vid att det inte är fel i entreprenaden, eftersom den blå kulören är avtalad. Då det inte är fråga om ett fel, så tänker entreprenören inte lägga om golvet och enligt entreprenörens uppfattning vore dessutom orimligt att byta ut golvet eftersom den blå kulören fungerar minst lika bra som den gröna. Beställaren håller fast vid sin uppfattning och meddelar entreprenören att han kommer hålla inne 1,5 MSEK av kontraktssumman som säkerhet för kostnaden att avhjälpa felet genom annan entreprenör. Beställaren påpekar att det dessutom är viktigt att golvet har den gröna kulören, eftersom den samverkar bättre med den lummiga grönska som omger gymnastiksalen.

Tre år senare har beställaren fortfarande inte betalat de sista 1,5 MSEK av kontraktssumman, men när entreprenören åker ut för att titta kan han konstatera att det blå golvet fortfarande ligger kvar. Entreprenören får nu nog och stämmer beställaren på de 1,5 MSEK. Beställaren bestrider kravet och hävdar att han har rätt att kvitta entreprenörens krav mot beräknad kostnad om 1,5 MSEK för att byta ut golvet. Entreprenören replikerar att beställaren under inga förhållanden har rätt till ersättning innan han de facto bytt ut golvet, eftersom han skulle bli dubbelkompenserad om han får ersättning och sedan aldrig byter ut golvet, vilket beställaren för övrigt inte gjort på tre år och därför sannolikt aldrig kommer göra. Beställaren invänder att anledningen till att golvet inte är utbytt är att det inte funnits pengar till det i budgeten.

Vem har rätt? Den här frågan har länge varit omdiskuteras bland entreprenadjurister och byggbranschens standardavtal, AB och ABT, har varit långt ifrån tydliga på denna punkt. Denna oklarhet har nu skingrats genom en dom från Högsta domstolen. Domen kan förenklat sammanfattas i att beställaren har rätt till ersättning av entreprenören för beräknad kostnad för ett felavhjälpande även om något avhjälpande inte skett. Undantag från detta skall göras endast om det står klart att något felavhjälpande aldrig kommer att ske, något som är väldigt svårt för entreprenören att bevisa om beställaren påstår motsatsen. En annan grundläggande förutsättning är förstås att det verkligen är fråga om ett fel, dvs. i mitt exempel att man hade avtalat om en grön kulör.

Sammanfattningsvis måste Högsta domstolens dom sägas innebära än större anledning för entreprenören att lusläsa entreprenadhandlingarna, till undvikande av att entreprenaden utförs felaktigt. I annat fall riskerar entreprenören att få ekonomiskt kompensera beställaren med en beräknad avhjälpandekostnad även för sådana fel som sedan de facto aldrig avhjälps.

Johan Rosén

Advokat

 

Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB

 

 

 

 

 


Advokaten får råda bot på alla problem

En vän till mig är läkare och han brukar ondgöra sig över att inte sällan i olika sociala sammanhang behöva stå till svars för hela läkarkåren och inte minst förväntas kunna lösa bordsgrannens samtliga krämpor. Allt från en ömmande ”gubbvad” till matsmältningsproblem och psykosociala grubblerier. Han har en fallenhet för, i vart fall enligt honom själv, att alltid bli placerad vid tillställningens absolut största hypokondriker.

Jag brukar kontra med att det faktiskt även händer advokater. Men då handlar det naturligtvis inte om bordsgrannens sjukdomshistoria utan om att lösa diverse juridiska problem, ofta familjerättsliga. Arvstvister är ett populärt ämne och så klart rätten till diverse skadestånd, till exempel när semesterresan bjöd på dåligt väder istället för solen som syntes i broschyren eller ersättning för kommunens bristande snöskottning med mera.

Området är enormt och givetvis är det omöjligt att vara expert på allt, men det förutsätts någonstans att advokaten, liksom läkaren, kan råda bot på alla problem, alla krämpor. Det är lite hedrande på sätt och vis och jag besvarar givetvis alltid frågorna artigt om jag kan, men får samtidigt förklara att det är fastighetsrättsområdet som är min hemmaplan. Vi sysslar till exempel inte med brottmål, förutom möjligen ett och annat arbetsmiljömål.

Trots denna artighet hindrar det inte att jag allt som oftast får stå till svars för i bordsgrannens ögon obegripliga våldtäktsdomar och allt för låga straff för diverse annan brottslighet. Det är enligt bordsgrannen naturligtvis advokaten som har haft ett finger med i spelet och påverkat juryn. (Nu finns inte jurysystemet i Sverige annat än i tryckfrihetsmål, men påfallande många, sannolikt under inflytande av för mycket slötittande på polisserier på TV, tycks tro det.) 

När vi rett ut den frågan följs det alltid upp med följande. ”Hur kan advokater försvara dessa människor, våldtäktsmän som förgripit sig på barn eller personer som dödat någon annan under bestialiska former.” Det är för de flesta den reflexmässiga känslan. En sådan gärning förtjänar inte något försvar.

Men det är då vårt rättssystem slår till som bäst och det är just då som en advokat behövs som mest. En försvarsadvokat försvarar inte gärningen utan gärningsmannen och när den första reflexmässiga känslan har lagt sig blir vi alltid ense om att det inte är så dumt att det finns en advokat som kan föra talan även för de mest hatade. Det handlar om olika roller, där advokatrollen är en absolut nödvändighet. Polis och åklagare får utreda och anklaga, advokaten får försvara och domstolen får döma.

 Jag sysslar som sagt inte med brottmål men jag har alltid sedan min tid på brottmålsbyrå tidigt i karriären haft en viss beundran för brottmålsadvokaterna som dagligen tar på sig detta svåra att lojalt försvara gärningsmannen utan att förmörkas av gärningen.

När vi kommit så långt i diskussionerna brukar desserten vara framme och har man tur kan det dyka upp en fråga om grannens äppelträd verkligen får växa in över häcken. Då kan man andas ut och känna sig bekväm både i sin roll som advokat och som bordsgranne som förväntas kunna svara på allt.

Krister Lindgren

Advokat 

Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB

Advokaten får råda bot på alla problem

Skruv- och muttermålens nödvändiga förvandling

”-Varsågod, ett nytt entreprenadmål i kartonger till bredden fyllda med pärmar, var ska akten placeras?” Antalet domare i svenska domstolar som efter ett sådant besked studsar av förtjusning och med kliande fingrar av förväntan kastar sig över handlingarna kan enkelt räknas.

Under tiden då vi arbetade på domstol fick vi se prov på att entreprenadrätten förknippas med omfattande mängder material, oändliga ÄTA-listor, komplicerade tekniska frågor och oklara bestämmelser i standardavtalen AB 04/ABT 06. Det finns en föreställning om att vad som komma skall är en ansträngande resa och bara undantagsvis finns speciella avdelningar eller särskilda domare som ansvarar för entreprenadrättsliga mål. Domstolarnas organisationer är inte anpassade för omfattande mål. Det gäller alla måltyper men för entreprenadmål, där särskild kompetens ofta behövs, kan de negativa effekterna bli än större med bl.a. långa handläggningstider. Var, i vilken bokhylla, pärmarna ska bli stående är alltså bara ett av flera förestående bekymmer.

Det pågår visserligen utvecklingsarbete inom domstolsvärlden. Aktuella frågor är bl.a. hanteringen av stora mål och specialisering av domare, men förändringen tar tid. Vi kan ha en förhoppning om att framtiden erbjuder fler specialistdomare med ett uttalat intresse för entreprenadrätt. Verkligheten ser annorlunda ut.

En domare uttalade förvåning över valet att lämna domarutbildningen för att istället arbeta med ”skruv- och muttermål”. Om en skämtsam användning av ”skruv- och muttermål” istället för entreprenadrättsliga mål är nyckeln för att lätta upp stämningen är detta positivt. Tyvärr bär begreppet ”skruv- och muttermål” även med sig en negativ klang. Domarens kommentar framskymtade skepsis inför entreprenadrätt i jämförelse med finjuridik. Glädjande nog är gränserna på väg att suddas ut och det blir tydligare för fler att entreprenadrätt till del består av en av juridikens mest centrala delar - avtalsrätt. Det visas inte minst genom Högsta domstolens senare entreprenadrättsliga avgöranden om bl.a. fackmässig bedömning och ersättning för beräknad avhjälpandekostnad. Att valet föll på att arbeta med entreprenadrätt är därför enkelt. Det innehåller både finjuridik och praktisk verklighet, med skruvar och muttrar om man så vill.

Att hjälpa klienter med juridiska problem som uppkommer i tidiga skeden av entreprenader och under pågående produktion är ett arbete nära verkligheten som ger ett flöde av positiv energi i utbyte. Det är fascinerande att följa olika projekt och dess utveckling samtidigt finns en tjusning med att fördjupa sig inom ett område och bli extra kunnig på det. Det gäller såväl entreprenadrätten i stort, som annan kunskap som vi får ta del av. Ofta är det nödvändigt att klienterna ger oss detaljerad information, ja faktiskt ända ner på skruv- och mutternivå, för att vi ska kunna göra en korrekt juridisk bedömning och lämna god rådgivning. I de fall tvister inte går att undvika hanterar vi dessa för att få bästa möjliga utfall. Förutom de juridiska sakfrågorna i sig, finns en pedagogisk och intresseväckande uppförsbacke att övervinna när vi driver entreprenadrättsliga tvister i allmän domstol. För oss är det en självklarhet men att till domstolen förmedla entreprenadrättens rätta plats, den i juridikens finrum, är en konst. Vi antar mer än gärna den utmaningen!

 

Liselott Fröstad

Advokat/delägare

Andersson Gustafsson Advokatbyrå KB

 

Jaana Nilsson

Jur.kand

 

 

 


The Wolf - problemlösaren

Det finns en scen i den gamla ”kultfilmen” Pulp Fiction där John Travolta och Samuel L Jackson har stökat till det ordentligt för sig: Efter att ha skjutit ihjäl en massa andra killar har de tagit sig till Quentin Tarantinos hus, men de är alldeles nedblodade, deras bil är full med besvärande bevis, de har börjat käbbla sinsemellan och till råga på allt kommer Quentins fru snart hem (!).

Allt verkar hopplöst, men John och Samuels chef Marsellus vet råd: Han skickar dit den gåtfulle, kostymklädde problemlösaren ”The Wolf”, som sedan - utan att egentligen själv bidra med något annat än sinnesnärvaro, prioriteringar och fokus - ”vallar” John och Samuel genom de steg de måste ta för att komma tillrätta med situationen. Först får de tvätta bilen, därefter byta kläder och spola av sig själva, och till slut skaffa undan bevisen. Sedan kan alla åka iväg och äta frukost.

Din advokat är - eller borde åtminstone vara - väldigt mycket som ”The Wolf”. Det är nämligen svårt för den som finner sig i en begynnande, infekterad tvist att bibehålla den nödvändiga sinnesnärvaron. Från motparten haglar plötsligt beskyllningar om kontraktsbrott och tillkortakommanden i alla möjliga och omöjliga avseenden, ekonomiavdelningen flåsar en i nacken med budgetuppföljningen, och vill det sig riktigt illa kan till och med folk i den egna organisationen börja ”peka finger”. I det läget är det i och för sig värdefullt att ta in advokaten redan av det skälet att denne inte har något personligt engagemang i det saken rör, och därmed av naturliga skäl har lättare att hålla ”huvudet kallt”. Men advokatens viktigaste uppgift är i regel en annan, nämligen den här: Att analysera kontrakten, granska protokollen, läsa korrespondensen, höra med de inblandade, och ”koka ned” tvisten till vad den egentligen handlar om eller, annorlunda uttryckt, att se till att klienten kan behålla fokus.

Ett projekt i vilket en tvist uppstår har många gånger pågått i flera år, och under de åren har klientens och motpartens företrädare utväxlat oräkneliga skrifter, suttit av massvis med byggmöten, och förmodligen diskuterat med varandra mer eller mindre varje dag. I det här ”informationsgyttret” är det sällan mer än högst ett par dokument eller omständigheter som har någon egentlig betydelse för vem som egentligen har rätt i tvisten, men klientens och motpartens företrädare kan vid det laget ha svårt att se vilka de är - de är så ”insyltade” att de helt enkelt inte ser skogen för alla träd.

Och det är alltså i det läget som det är dags att kalla på ”The Wolf” eller, i den här krönikan, din advokat. Tillsammans med honom eller henne kommer det att vara betydligt lättare att reda ut vad som räknas i tvisten och vad som faktiskt inte gör det, vilket enligt min erfarenhet inte bara förbättrar utsikterna till framgång, utan dessutom i regel skänker klienten lite sinnesro. Sedan kan ni åka iväg och äta frukost!

Bo Nordberg

Advokat

Andersson Gustafsson Advokatbyrå

 

 

 

 


Presentation

Här publiceras inlägg från jurister som ger sin syn på branschen.

Taggar