Riskfylld passivitet i avtalsförhållanden

4 Jun 2018

I skrivande stund befinner jag mig för en helg på västkusten. Med utsikt över havet, kaffekoppen stadigt parkerad vid sidan och solen som blänker aningen för mycket i laptopens skärm kan jag inte låta bli att reflektera över att tre tydliga försommartecken ger sig till känna. Fåglar som kvittrar, båtar som med allt tätare intervall sjösätts och en tempoökning avseende avtal som ska hinna förhandlas och skrivas klart innan semestern.

Avtalsförhandlingar kan många gånger vara krävande för båda parter, inte minst när man befinner sig på upploppet, då beslut ska fattas med allt kortare varsel. I likhet med de flesta förhandlingssituationer karaktäriseras dessa av ett ständigt givande och tagande. Det är överväganden fram och tillbaka. Man försöker ta igen på gungorna vad man förlorat på karusellen.

När avtalet väl är underskrivet och klart infinner sig ett lugn - för en kort stund. För mig och mina kollegor upphör i regel uppdraget här, i vart fall för tillfället. För er som just satt bläcket på pappret har resan däremot bara tagit sin början. En mer handfast och praktisk fas inleds och avtalet kan tills vidare arkiveras i byrålådan … eller? Nej, tvärtom är det här det verkligen gäller att komma ihåg att tillämpa de bestämmelser som det kämpats för. Det finns en särskild poäng med att inte glömma bort viktiga bestämmelser. Risken är nämligen att bestämmelser som samlat damm under för lång tid varken kan tillämpas retroaktivt eller fortsättningsvis.

I ett avgörande från Högsta Domstolen, meddelat den 23 mars 2018, (mål T 1566-17) behandlades just den frågan om hur en avtalad bestämmelse som parterna under en längre tid inte tillämpat ska tolkas. Enligt ett hyresavtal från 1997 hade en hyresvärd och den dåvarande hyresgästen avtalat om att omsättningshyra skulle utgå då omsättningen översteg ett visst belopp. Genom inkråmsöverlåtelse år 2002 övertogs verksamheten av den i målet aktuella hyresgästen. Avtalet sades upp år 2012. På grund av passivitet från båda parters sida hade någon omsättningshyra vid den tidpunkten aldrig utgått enligt avtalet. Hyresvärden krävde därför hyresgästen på omsättningshyra för perioden 2003-2012 samt skadestånd för utebliven hyra, inkluderat omsättningshyra, för innevarande år 2013.

Högsta Domstolen redogör för två viktiga principer vid en avtalsparts passivitet. En parts passivitet kan leda till dels att avtalsinnehållet förändras, dels att parten efterger sin rätt för förfluten tid. I just det här fallet ansågs dock inte avtalsinnehållet ha förändrats. Regeln om omsättningshyra gällde därför alltjämt trots att ingen part någonsin tillämpat den. Däremot konstaterades att hyresvärden genom sitt agerande eftergivit sin rätt att kräva omsättningshyra för förfluten tid, d.v.s. fram till och med år 2012.

I det här fallet var det fråga om ett hyresavtal, men de avtalsrättsliga principer som behandlas är tillämpliga även för andra avtalstyper. Utan att gå in närmare på de faktorer och omständigheter som är av betydelse för bedömningen så kan det konstateras att det finns en risk att en parts passivitet leder till att rättigheter går förlorade.
Kanske har ni gjort avkall på något annat för att få till stånd just den aktuella bestämmelsen. Kanske har ni och motparten enats om den först efter omfattande kompromisser. Det är då synd att förlora rätten att göra bestämmelsen gällande endast på grund av att den glömts bort. Misstolka mig inte nu, vi hjälper gärna till om tvist uppstår med anledning av detta - men vi ser faktiskt mycket hellre att ni får det som vi från början avtalat fram.

Niclas Tidare
Biträdande jurist
AG Advokat

4 Jun 2018

Taggar

Juristkrönikan

CASE - Asecs shoppingcenter, Jönköping

CASE: Asecs, Jönköping

Det 30-åriga shoppingcentret, som är beläget på A6 gamla regementsområde i Jönköping, har startat en omfattande förvandlingsresa. Här finns mat från världens alla hörn och ett rikt varierande butiksutbud.