Särkrav begränsar konkurrensen

Det råder brist på konkurrens i byggbranschen.
Liten konkurrens från utlandet och projekt som får få anbud är en del av problematiken, det visar Konkurrensverkets rapport ”Konkurrensen i Sverige 2018”.
För att främja konkurrensen inom byggsektorn bör kommunerna inte ställa särkrav vid byggandet och kräva att tilldelad mark bebyggs inom rimlig tid.

Konkurrensverkets tidigare granskningar och kartläggningar av konkurrensen i byggsektorn, bland annat bostadsbyggandet, har lyft fram flera faktorer som begränsar konkurrensen. Det har framför allt handlat om ineffektiva och osäkra plan- och byggprocesser, komplicerade byggregler, brist på byggbar mark och otydliga principer för kommunal marktilldelning och att kommunerna ställer olika särkrav på byggprojekt. Enligt årets rapport har konkurrensen förbättrats något i byggsektorn, men samtidigt finns det kvar problem.

– Utvecklingen går åt rätt håll med tanke på att det byggs fler bostäder, men frågan är om det beror på stärkt konkurrens eller beror på att de allmänna förutsättningarna är bra, säger John Söderström, ekonområd och en av rapportförfattarna.

Kommunerna spelar en viktig roll för byggandet eftersom deras agerande påverkar byggkostnaderna och kan bidra till att de positiva effekterna av konkurrens tas till vara. Om planarbetet tar lång tid skapar det osäkerhet till exempel om planens slutliga utformning och om hur bostadsmarknaden ser ut när planen blir klar.

Konkurrensverket menar att det är viktigt att den mark som anvisas bebyggs inom rimlig tid och att kommunerna sätta press på byggherrarna att bebygga marken. Rapporten Byggbar mark (2015) visar att endast en kommun tillämpar någon form av sanktion om marken inte bebyggs i tid.

Kommunal mark bör överlåtas med villkoret att den börjar bebyggas inom den genomförandetid som detaljplanen har. En möjlighet att sätta press på att marken bebyggs är att inte fullfölja köpet/marköverföringen innan byggnationen står klar. Detta förfarande går också att kombinera med krav på någon slags avtalsvite om inte bygget påbörjats inom två år efter markförsäljningen, säger Johan Söderström.

Konkurrensverket har även undersökt konkurrensen inom offentlig upphandling av bostadsbyggande. Undersökningen visar att det genomsnittliga antalet anbudsgivare i allmännyttans upphandlingar cirka 4,1. I nästan 20 procent av upphandlingarna var det endast en eller två anbudsgivare och i 43 procent var det tre eller färre. Tre rikstäckande byggentreprenörer vann tillsammans omkring 40 procent av allmännyttans upphandlingar. De företag som lyckades att konkurrera med de stora rikstäckande företagen var stora lokala företag.

En nyligen genomförd undersökning indikerar att antalet anbudsgivare har minskat i många upphandlingar de senaste två åren, vilket är problematiskt.  

– Så det borde finnas utrymme för att öka antalet anbudsgivare. En del av problemet är att vi har låg konkurrens från andra länder och ett fåtal bolag med relativt stark ställning. Det är viktigt att få in nya aktörer, säger John Söderström.

Konkurrensverket pekar också på att kommunala särkrav vid marktilldelning kan leda till snedvriden konkurrens och till kostnadsökningar vid nybyggnation, vilket är ett hinder för ökat bostadsbyggande.

– De kommunala särkraven är ett sorgebarn. Det leder till en fragmentering av marknaden och kan leda till inträdeshinder för vissa och att aktörer har svårt att röra sig mellan olika lokala marknader.

Om kommuner ställer samma krav vid nybyggnation innebär det att samma tekniska lösningar kan användas över hela landet och också att fler aktörer har möjlighet att agera i fler kommuner.

Även om det är förbjudet att ställa särkrav på byggnaders tekniska egenskaper påstår byggherrar att kommuner fortsätter att ställa särkrav på byggnationens tekniska egenskaper vid kommunal markanvisning.

Rapporten lyfter också den ökade digitaliseringen och strävan mot en mer cirkulär ekonomi som ger stora fördelar för konkurrensen. Digitaliseringen river geografiska gränser till nytta för konsumenterna och den cirkulära ekonomin bidrar till ökad resurseffektivitet.

Byggindustrin har relativt låg IT-mognad jämfört med andra branscher. Detta är dock inte unikt för Sverige utan kännetecknar byggindustrin globalt. En förklaring är att branschen består av många småföretag som inte har haft resurser att satsa på IT.

Konkurrensverket har nu överlämnat rapporten ”Konkurrensen i Sverige 2018” till regeringen, i enighet med regleringsbrevet för 2017.