Under det senaste decenniet har andelen villor i nyproduktionen fallit dramatiskt vilket lett till ett stort underskott på nya villor. Det är hög tid för åtgärder som adresserar detta problem, skriver Robert Boije, chefsekonom på SBAB.
För tio år sedan utgjorde andelen villor i bostadsproduktionen 45 procent. Idag är andelen nere i 20 procent. Det är en dramatisk nedgång på relativt kort tid. Den är dessutom anmärkningsvärd då preferensstudier – alltså studier där hushållen talar om hur de föredrar att bo – pekar på att en klar majoritet, 70 procent, på sikt föredrar att bo i villa.
SBAB Booli Housing Market Index (HMI) mäter hur efterfrågan på nyproducerade bostäder förhåller sig till det aktuella utbudet, när hänsyn tas till boendebetalningarna som andel av hushållens inkomster, preferenser för olika boendeformer och flyttmönster mellan kommunerna. Vid beräkningen av boendebetalningarna som andel av hushållens inkomster beaktas bland annat bopriser, räntor, amorteringar och hyror. Indexet ger en signal om det råder balans, överskott eller underskott på marknaden för nyproducerade bostäder för olika upplåtelseformer i olika områden i Sverige.
HMI för det första kvartalet 2021 visar att det inte råder någon omfattande obalans i nyproduktionen av bostäder, oavsett upplåtelseform, för Sverige som helhet. När indexet däremot beräknas för enskilda städer och kommuner ser vi att det råder både överskott och underskott på vissa ställen. Överskotten gäller framförallt bostadsrätter medan underskotten i huvudsak handlar om villor men också till viss del bostadsrätter.
Sedan toppen 2017 har det årliga antalet nybyggda bostadsrätter sjunkit markant. Det har bidragit till balans eller en trend mot balans mellan efterfrågan och utbudet i kommuner och städer med överskott, som till exempel Järfälla och Uppsala. Samtidigt har nedgången i byggandet av bostadsrätter lett till underskott i andra kommuner som Solna, Huddinge och Lidingö. Stockholm och Sundbyberg ligger precis på gränsen till underskott av nya bostadsrätter.
Det har producerats oerhört många bostadsrätter i många kommuner de senaste åren trots nedgången i byggandet totalt sett sedan toppåret 2017. Det är uppenbart att det i flera kommuner har producerats ”more of the same” utan att någon ordentlig analys gjorts över efterfrågan och behovet av vare sig kommunerna som tillhandahåller mark eller producenterna. Därutöver har amorteringskraven bidragit till att dra ner efterfrågan i förhållande till utbudet.
HMI för villor för kvartal ett i år indikerar ingen som helst ljusning gällande den stora underproduktionen. Trenden går istället mot ännu större underskott i många kommuner i framförallt Stockholms län. Ett index är just ett index och kan förstås inte fånga alla aspekter på vad som är en god bostadsförsörjning. Det pekar ändå mot att vi har ett mycket stort problem i försörjningen av just nya villor.
För att lösa detta problem behöver blicken lyftas över det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Det är uppenbart att kommunerna inte tagit till sig av vad preferensstudierna visar. De har troligen också sett kommunalekonomiska fördelar av att upplåta mark för produktion av bostadsrätter istället för till villor.
Självklart har vissa kommuner i Stockholms län betydligt bättre förutsättningar än andra för att kunna tillhandahålla mark för byggnation av fler villor. Det är därför av vikt att man inom ramen för den regionala utvecklingsplanen för Stockholm (RUFS) tar tag bättre i detta problem. En markant ökning av småhus i nya områden kräver troligen också ett stärkt samarbete kring både statliga och kommunala infrastruktursatsningar.
Forskningen pekar mot att nya bostäder, inte minst ur integrationssynpunkt, bör planeras i områden med blandad bebyggelse men också på att nya småhus kan byggas på ett klimatsmart sätt. Det är kanske – som jag och Fredrik Kopsch skrev på DN debatt tidigare i år – dags för en klimat- och integrationssmart egnahemsrörelse 2.0.
Av: Robert Boije, Chefsekonom, SBAB och doktor i nationalekonomi
