Raka rör i stället för flyttkedjor

Fredrik von Platen. Foto: Susanne Bengtsson En myt som gärna odlas av bostadsrättsbyggarna är följande: ”bygg en bostadsrättslägenhet så faller det så småningom ut en lägenhet om 1 rok. till en ung person”.
De forskare som verkligen tålmodigt försökt följa upp konsekvenserna av att en lägenhet tillkommer har funnit att det blir en ”never-ending-story”, som förlorar sig efter 4 - 5 år i ett töcken vid tionde länken på kedjan. Det hela påminner om historien om en fjärils vingslag i Amazonas som startar ett snöskred i Anderna, det kan inte bevisas men heller inte avfärdas.
Det skriver Fredrik von Platen i en debattartikel.

Jag, och de oberoende forskare jag läst, är mycket skeptiska till den verkliga effekten av de långa overifierade flyttkedjorna. Seriösa forskare visar också att man inte bara ska bygga stora bostadsrättslägenheter i så kallade A-lägen i staden för att få effektiva kedjereaktioner. Man måste också bygga nya bostäder för det behov som finns, - t.ex. ungdoms- eller seniorbostäder.

Cirka 40 % av +65-hushållen bor i villa eller radhus. Ofta har man bott så sedan 30 – 40 år tillbaka. Därför finns det runt 300 - 400 000 enfamiljbostäder i denna stund i vilka det sitter seniorhushåll, som omfattar en eller två personer, som då och då har planerat för sin fortsatta boendekarriär i andra delen av livet. Men tyvärr utgör det, som går under namnet ”flyttskatt”, ett rejält sänke för alltför vidlyftiga planer.

Flyttskatten är summan av en mängd pålagor som dyker upp vid en husförsäljning varav reavinsten är den största. Hårdast drabbar den seniorhushåll som tänkt sig trappa ner sitt boende. Därför slutar planerna i seniorernas fall; - ”vi får nog bo kvar, vi har inte råd att skaffa oss något bekvämare och tillgängligare”. Detta är förödande från bostadsförsörjningssynpunkt.

Den mest påtagliga kedjeeffekten har visat sig uppstå när äldre hushåll flyttar från sina enbostadshus. Då handlar det inte om kedjor utan ”raka rör”. Det som ett seniorhushåll efterfrågar är en bostad med god tillgänglighet och en bostad, i vilken en tryggt kan planera resten av livet. Sådana bostäder finns i huvudsak i det nyaste flerbostadshusbeståndet. Men här kommer nästa problem; det nyaste beståndet är för dyrt mot bakgrund av vad seniorhushållet får ut efter skatt när villan säljs och vad dagens urholkade pensioner räcker till. Månget seniorhushåll sitter och funderar runt-runt-runt i dessa banor.

Karlskrona seniorhusförening har ett mitt tycke bra koncept för seniorhus. Den gemensamma nämnaren för husen är den lokal för fest och vardag som finns i husen, ungefär som i ett trygghetsboende. Bostäderna har högt ställda krav på tillgänglighet i bad- och sovrum.  De upplåtelseformer för seniorhus som har prövats i Karlskrona är i bostadsrätt, hyresrätt och kooperativ hyresrätt. Ett av bostadshusen ligger centralt i Karlskrona, ett annat är byggt i halvcentralt läge och det tredje i förortsmiljö.

Karlskrona seniorhusförening har på senare år, genom sin handbok (www.seniorhus.se) i dessa upplåtelseformer för seniorhus inspirerat till 97 lägenheter. Karlskrona seniorhusförening lät göra en enkät som fick 100 % svarsfrekvens. Av de hushåll som flyttade in i dessa lägenheter kom 85 från villa eller radhus och resten från flerbostadshus. Av de 87 hushåll som överlåtit sina villor visade det sig att 64 stycken av köparna var barnshushåll eller i några falla även unga par som ännu inte fått barn. Övriga 25 villor och radhus köptes av medelålders hushåll. Endast i två fall var köparna äldre än säljarna. Det visade sig då att de unga familjer som köpte ovan nämnda villor lämnade hyreslägenheter och bostadsrättslägenheter efter sig. Som kommunal planerare vet jag att en ny detaljplan för 64 centralt belägna småhus kostar på att ta fram.

Av den enkla djupstudien, som redovisats ovan, kan man dra vissa slutsatser som bör gälla för alla normala kommuner. Uppför man attraktiva bostäder i normala prislägen enligt seniorhus- eller trygghetsbostadsmodellen som attraherar hushåll i åldrarna 55 -75 år kommer det att sätta fart på omflyttningen. Vad är då attraktiva bostäder för seniorer? Det är inte som byggsektorn tror bara centralt belägna bostadsrätter.

Seniorer vill gärna bo i det grannskap eller i den stadsdel man bott sedan länge. Priset ska givetvis också vara överkomligt och bostaden ska innehålla kvaliteter, inom- och utomhus, som seniorer uppskattar. Stora badrum och sovrum, inglasad balkong, ett gemensamt sällskapsutrymme centralt i huset. Nära till service och allmänna kommunikationer och genomtänkt tillgänglighet ute och inne ska det vara.

Sammanfattningsvis vågar jag påstå: Byggs det 100 bostäder som passar seniorer, i olika upplåtelseformer, och som seniorerna själva helst på något sätt deltagit i utformningen av, då frigör det minst 60 bostäder för unga hushåll i form av villor och radhus. Dessa hushåll lämnar med stor sannolikhet efter sig mer än 60 mindre bostäder, oftast i flerbostadshus. Då talar vi om raka rör och inga krångliga kedjor.

 
Fredrik von Platen
Arkitekt SAR/MSA
SPF Seniorerna/Bostadskunnig

26 Jun 2017

• Oscar Properties vinner tvist i tingsrätten

  Lägenhetsköparen hade inte rätt att frångå förhandsavtalet. 

• 

  Kompetensdatabasen ska ge säkrare arbetsplatser

  Byggjättarna i samarbete för att kontrollera underentreprenörer.

• 

  Östermalms saluhall snart färdigrustad

  "Projektet har kostat en miljard"

• NCC får böta 400 000 kronor

  Person arbetade utan fallskydd.

• Ansöker om företagsrekonstruktion

  Vikande lönsamhet och likviditetsproblem i koncernen.

  Ännu en bostadsbyggare beviljas rekonstruktion

  Så ska BTH Bygg räddas

  Q-gruppen har ansökt om konkurs

• 

  Ny affärschef på Arcona

  Kommer närmast från Skanska. 

• 

  Fler jobb väntas i byggbranschen i höst

  Ny undersökning från ManpowerGroup.