Det gäller att ha koll på grejerna innan de havererar!

Det gäller att ha koll på grejerna innan de havererar!
Advokat Janna Nilsson på AG Advokat. Bild: AG Advokat

Det är lätt att saker som borde göras hamnar på en att göra-lista som fylls på, men inte bockas av med jämna mellanrum. Högsta domstolen har i ”Grannhusets vattenskada” NJA 2021 s. 473 riktat en signal till fastighetsägare om att de behöver vara på tå för att undvika att skador inträffar på omgivningen. Skyldigheten att visa aktiv hänsyn mot grannar betonas. I denna artikel förklarar advokaten Jaana Nilsson vad fastighetsägare behöver ha koll på.

Målet handlar om när en fastighetsägare ansvarar för en grannes vattenskador som beror på en trasig dagvattenanläggning på fastigheten. Fastighetsägaren i målet var inte strikt ansvarig, men ansågs på grund av oaktsam underlåtenhet ha ett ansvar för de vattenskador som inträffat på grannhuset.

Domstolen konstaterade att det är fastighetsägare som har ett ansvar för att anläggningar som hör till fastigheten funkar och är den som har faktisk möjlighet att se till att anläggningen hålls i skick. Anläggningen skyddar i första hand den egna fastigheten, men kan också skydda grannfastigheter. Det är särskilt tydligt i tätbebyggda områden där ett speciellt ömsesidigt beroende mellan grannar uppkommer.

Med den bakgrunden och den grannelagsrättsliga hänsynsregeln (3 kap. 1 § jordabalken) är det naturligt att ägaren till en anläggning för markavvattning med brister kan bli ansvarig för skador som anläggningen orsakar på omgivningen. Ansvaret omfattar när aktiva åtgärder, som utförande av en entreprenad, orsakar skador på anläggningen men ansvaret omfattar även när en underlåtenhet att inte agera gällande anläggningens skick leder till skador.

Resonemanget kring vilka åtgärder en fastighetsägare ska vidta landade i ”det som rimligen kan begäras”. Det har betydelse vilken kännedom om brister eller risk för brister som ägaren har eller borde haft. Anläggningens ålder och konstruktion spelar en roll, liksom omkringliggande faktorer som kan skapa stopp/hinder eller att rören går sönder såsom växtlighet, sättningar och fuktproblem. Domstolens slutsats var att när det finns en inte obetydlig risk för att anläggningen inte längre fungerar tillfredställande, bör ägaren vidta skäliga åtgärder för kontroll av anläggningens skick och funktion för att avhjälpa brister som riskerar att skada omgivningen. Vid bedömningen av vilka åtgärder som krävs måste hänsyn tas till arten och storleken av de skador som det finns risk för. Om fastighetsägaren inte gör tillräckligt innebär det ett ansvar för de skador som den bristande anläggningen orsakar i omgivningen.

Det är den skadelidande som ska visa att ett visst handlade från fastighetsägarens sida skulle ha förhindrat skadan; det bör räcka att visa att det funnits möjliga och lämpliga riskmotverkande åtgärder som fastighetsägaren hade kunnat vidta. Om den skadelidande gör det, måste fastighetsägaren för att undgå ansvar visa att dessa åtgärder inte skulle ha hjälpt.

Att göra-listan fylldes på. I det aktuella fallet ansåg Högsta domstolen att det var flera saker bostadsrättsföreningen borde ha gjort men som den missat: *Räknat med att den 70 år gamla dagvattenanläggningen var i dåligt skick (23 år äldre än den tekniska livslängden), att bristerna kunde leda till omfattande skador och att det var motiverat att vidta riskmotverkande åtgärder. *På eget initiativ kontrollerat anläggningen för att bedöma skick och underhållsbehov. Det var helt enkelt inte acceptabelt att avvakta med kontroller och åtgärder till dess att vatten började läcka. Vad som väckt uppmärksamhet bland jurister är domstolens skrivning om att kontroll skulle genomförts även om den inte nödvändigtvis skulle inneburit att bristerna i anläggningen upptäckts, för den skulle ändå haft en påtaglig riskreducerande effekt.

Tanken med att kontroller bör utföras för att förhindra skador känns igen bland annat från NJA 2007 s. 17 ”Maskinfallet”. Där hanterades en annan fråga, nämligen om en skada var oförutsedd och skulle täckas av en allriskförsäkring. En motvikt föll ned och skadade en maskin på grund av att de linor som motvikten hängde i gick sönder. Domstolen konstaterade att ”oförutsedd skada” i försäkringsvillkoret måste uppfattas som att skadan i någon rimlig mening inte varit möjlig att förutse. Slutsatsen blev att för en ansvarsfull arbetsledning som rutinmässigt genomför behövliga kontroller måste det varit möjligt att upptäcka förslitning på linorna en längre tid innan olyckan inträffade. Under den tiden kunde arbetsledningen också förutse skadan och därmed var den inte oförutsedd.

Vad fastighetsägare bör ta med sig är att ha koll på fastighetens status och regelbundet beta av att göra-listan. Helt enkelt att bokstavligen se om sitt hus, för att undvika att skador inträffar på omgivningen. När det gäller just vatten och de stora skadeverkningar som det kan få finns det dessutom anledning att vara extra försiktig.

Text: Advokat Jaana Nilsson, AG Advokat